Por\u00a0Carlos L\u00f3pez Jones*<\/p>\n
Finalmente llegaron a la Bolsa Mexicana de Valores los Fideicomisos Hipotecarios. Conocidos como \u201cMortgage REITs\u201d en Estados Unidos, son instrumentos de inversi\u00f3n muy atractivos para todos los involucrados, como Bancos, Agentes Colocadores y peque\u00f1os inversionistas que han encontrado buenos rendimientos.<\/p>\n
A diferencia de una FIBRA que es un Fideicomiso que adquiere inmuebles que renta y cuyos ingresos se basan en las rentas, en el caso de los Fideicomisos Hipotecarios, \u00e9stos no adquieren inmuebles sino un porcentaje de las hipotecas que han sido otorgadas o generadas por alg\u00fan banco o instituci\u00f3n. En M\u00e9xico el primer Fideicomiso Hipotecario que llega a la BMV se llama FHIPO e inicia con hipotecas de Infonavit, pero en los pr\u00f3ximos meses, adquirir\u00e1n derechos de hipotecas generados por Bancos Comerciales.<\/p>\n
Dada su naturaleza, los Fideicomisos Hipotecarios obtienen sus ingresos de los intereses que pagan las hipotecas que adquieren, y reparten dividendos cada tres meses a sus accionistas por el equivalente al 95 por ciento de los mismos, y el 5 por ciento restante lo usan para sus gastos de operaci\u00f3n.<\/p>\n
La arquitectura es la siguiente. Un Fideicomiso Hipotecario, se acerca con un Banco o Instituci\u00f3n y le ofrece que a trav\u00e9s de dicho instrumento, los inversionistas adquieran derechos hipotecarios sobre hipotecas ya generadas en operaci\u00f3n. En el caso de FHIPO, tiene 55 por ciento de hipotecas de Infonavit de un sub programa llamado Infonavit Total. Al vender Infonavit 55 por ciento de sus hipotecas, obtiene recursos frescos que usar\u00e1 para generar nuevas hipotecas que en un futuro, podr\u00e1 vender parte de los derechos a FHIPO u otro Fideicomiso Hipotecario.<\/p>\n
El objetivo de no obtener el 100 por ciento de las mismas, es que el Infonavit sigue operando las hipotecas ante sus clientes o afiliados y les sigue cobrando y se hace responsable del impago de aqu\u00e9llas que caigan en mora, ya sea reemplazando el pago o bien, sustituyendo dicha hipoteca con otra similar. Si el cliente final decidiera pagar en su totalidad la misma, depositar\u00e1 al Infonavit el saldo insoluto de la misma, liquidar\u00e1 su hipoteca al 100 por ciento, y el 55 por ciento de dicho pago, se le otorgar\u00e1 a FHIPO quien muy probablemente comprar\u00e1 otra hipoteca similar al Infonavit para seguir recibiendo intereses por el pago de la misma.<\/p>\n
Utilidad esperada<\/strong><\/p>\n Los Fideicomisos Hipotecarios, operan como cualquier otra emisora en la Bolsa Mexicana de Valores, por lo que pueden tener incrementos o ca\u00eddas en sus precios. En el caso de FHIPO, esta emisora inici\u00f3 cotizaciones el pasado 5 de noviembre en 24.95 pesos y cerr\u00f3 en 24.87 pesos este viernes 21 de noviembre.<\/p>\n La otra vertiente de rendimientos es el pago trimestral de dividendos, equivalente al 95 por ciento de los intereses recibidos que se reparten entre el total de accionistas del Fideicomiso. El programa de Infonavit Total, tiene una tasa hipotecaria de 9.10 por ciento y cada a\u00f1o sube conforme al Salario M\u00ednimo, por lo que estamos hablando una tasa nominal de entre 13 y 14 por ciento.<\/p>\n Valuar un Fideicomiso Hipotecario no es algo sencillo. Se deben valuar ambos riesgos, por un lado que tanto puede subir o bajar el precio de la emisora y adem\u00e1s, valuar el valor de los dividendos en forma anual. En teor\u00eda, el pr\u00f3ximo a\u00f1o, FHIPO por ejemplo deber\u00eda dar cuatro cupones trimestrales con un valor aproximado de 60 centavos cada uno, para sumar 2.40 por acci\u00f3n, lo que significar\u00eda un rendimiento de 9.50 por ciento, s\u00ed el valor de la emisora fuera de 25.00 pesos todo el a\u00f1o<\/p>\n Ahora bien, s\u00ed la emisora baja a 20.00 pesos, esos 2.40 ser\u00e1n 12 por ciento, pero s\u00ed sube a 30 pesos, los mismos 2.40 ser\u00e1n 8 por ciento de rendimiento.<\/p>\n