{"id":119972,"date":"2021-07-27T09:03:42","date_gmt":"2021-07-27T14:03:42","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=119972"},"modified":"2021-07-27T01:14:06","modified_gmt":"2021-07-27T06:14:06","slug":"regidos-por-instrumentos-urbanos-noventeros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/blog-de-urbanismo\/regidos-por-instrumentos-urbanos-noventeros\/","title":{"rendered":"Regidos por instrumentos urbanos noventeros"},"content":{"rendered":"<p><strong>Por Adri\u00e1n Acevedo *<\/strong><!--more--><\/p>\n<p>En los a\u00f1os noventa, el entonces Departamento del Distrito Federal determin\u00f3 lo que en su momento se conoc\u00edan como <strong>Zonas Especiales de Desarrollo Controlado<\/strong> (ZEDEC); estos pasar\u00edan posteriormente a llamarse Programas Parciales de Desarrollo Urbano (PPDU).<\/p>\n<p>Durante esta d\u00e9cada se publicar\u00edan 29 de los 45 PPDUs de la ahora CDMX. 25 a\u00f1os despu\u00e9s, todos siguen en uso, a pesar de que estipulaban una vigencia de entre 10 y 20 a\u00f1os. Estos instrumentos de planeaci\u00f3n urbana y ordenamiento territorial, como se mostrar\u00e1 a continuaci\u00f3n, han contribuido a limitar el acceso a la vivienda en zonas de ingresos altos de la Ciudad de M\u00e9xico, desde su concepci\u00f3n hasta la actualidad.<\/p>\n<p>En este texto nos enfocaremos en los siguientes PPDUs o ZEDECs que utilizan el uso de suelo habitacional unifamiliar (Mapa 1):<\/p>\n<ul>\n<li>Chimalistac, La Florida y San \u00c1ngel en la alcald\u00eda \u00c1lvaro Obreg\u00f3n.<\/li>\n<li>El Centro Hist\u00f3rico de Coyoac\u00e1n, El Carmen, Jardines del Pedregal San \u00c1ngel y Romero de Terreros en la alcald\u00eda Coyoac\u00e1n.<\/li>\n<li>Campestre Estrella en la alcald\u00eda Iztapalapa.<\/li>\n<li>4 PPDUs en las Lomas en la alcald\u00eda Miguel Hidalgo.<\/li>\n<li>Centro de Tlalpan y Parques del Pedregal en la alcald\u00eda Tlalpan.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esta zonificaci\u00f3n fue muy popular en los Estados Unidos<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>: pa\u00eds que apost\u00f3 por un desarrollo disperso y suburbano que obedece a la l\u00f3gica de 1 vivienda por lote (<em>Single-family zoning<\/em> o uso habitacional unifamiliar). El principal conflicto con este uso de suelo es que excluye a los m\u00e1s pobres de la posibilidad de acceder a una vivienda en las colonias mencionadas; ah\u00ed, el suelo es caro por su ubicaci\u00f3n y servicios.<\/p>\n<p>Esta exclusi\u00f3n se da ante la imposibilidad de poder construir m\u00e1s de una (1) vivienda que permita repartir el alto costo del suelo entre varios hogares. De esta forma, solo los m\u00e1s ricos, que son los que pueden construir 1 vivienda por lote, pueden acceder a vivir en estas colonias. Los pobres, y tambi\u00e9n gran parte de la clase media<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>, no puede costear un suelo tan caro y quedan excluido del mercado de vivienda. Cuando construyes varias viviendas por terreno, puedes distribuir el valor del suelo entre muchos habitantes y hacer accesible la vivienda a m\u00e1s personas.<\/p>\n<p>Si lo anterior no bastaba para excluir a los pobres de las ZEDECs, en los a\u00f1os 1987 y 1989 se publicaron en el Diario Oficial de la Federaci\u00f3n incentivos que permit\u00edan incrementar el n\u00famero de viviendas por construir en desarrollos de vivienda social. Todos estos PPDUs expl\u00edcitamente mencionan que lo anterior no est\u00e1 autorizado dentro de las ZEDECs.<\/p>\n<p>Esto juega a favor de un actor muy importante: los propietarios. Los vecinos de estas colonias son f\u00e9rreos defensores del uso unifamiliar, a pesar de que en su colonia haya edificios plurifamiliares de los a\u00f1os setenta y ochenta, construidos antes de las ZEDECs. Consciente o inconscientemente se han convertido en especuladores inmobiliarios.<\/p>\n<p>La demanda para vivir en estas colonias bien ubicadas y servidas es alta; sin embargo, debido al uso de suelo, la oferta de vivienda no crece. Entre 2010 y 2020, el n\u00famero de viviendas dentro de los PPDUs del Centro de Coyoac\u00e1n, Centro de Tlalpan y el Carmen creci\u00f3 en 3.5%; en toda la CDMX el crecimiento fue del 7.8%. En Las Lomas y San \u00c1ngel el n\u00famero de viviendas DECRECI\u00d3<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a> en un 2.2% y 3.9% respectivamente. Como la oferta de vivienda en estas colonias no se diversifica ni aumenta lo suficiente como para reducir los precios; los propietarios se ven beneficiados por una constante revalorizaci\u00f3n de su inmueble.<\/p>\n<p>Foto 1: Edificio de departamentos de los a\u00f1os ochenta en la Colonia del Carmen cuyos habitantes se oponen a usos de suelo distintos al habitacional unifamiliar.<\/p>\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft wp-image-119978 \" src=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/1-21.jpg\" alt=\"\" width=\"454\" height=\"602\" srcset=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/1-21.jpg 629w, https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/1-21-226x300.jpg 226w\" sizes=\"auto, (max-width: 454px) 100vw, 454px\" \/>\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-119977\" src=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/2-13-226x300.jpg\" alt=\"\" width=\"226\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/2-13-226x300.jpg 226w, https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/2-13.jpg 626w\" sizes=\"auto, (max-width: 226px) 100vw, 226px\" \/>\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-119979\" src=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/3-7-226x300.jpg\" alt=\"\" width=\"226\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/3-7-226x300.jpg 226w, https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/3-7.jpg 626w\" sizes=\"auto, (max-width: 226px) 100vw, 226px\" \/>\n<p><!--more--><\/p>\n<p>En ning\u00fan lugar de los PPDUs se especifica la raz\u00f3n por la que se ha optado por zonificar con el uso habitacional unifamiliar. Solamente se hace menci\u00f3n que el prop\u00f3sito de las ZEDECs es mejorar la calidad de vida de la poblaci\u00f3n de la zona, evitando que se edifique sin garant\u00edas de seguridad, asegurando una adecuada distribuci\u00f3n de los usos de suelo y preservando el arbolado y el valor hist\u00f3rico<a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a>. Ninguna de las anteriores justifica la prohibici\u00f3n de construir m\u00e1s de una (1) vivienda por lote. En cuanto al valor hist\u00f3rico, como se muestra en los siguientes mapas, la presencia de inmuebles catalogados se concentra en puntos concretos que no representan a la mayor\u00eda de los lotes dentro del pol\u00edgono (ver mapas 2, 3 y 4). En los casos de Tlalpan y San \u00c1ngel, los n\u00facleos patrimoniales limitan con colonias fuera del pol\u00edgono del PPDU.<\/p>\n<p>Si revisamos m\u00e1s a detalle los PPDUs se pueden encontrar normas que rayan en lo rid\u00edculo, como: subsidios al predial y al agua exclusivamente a miembros de un sindicato de actores (PPDU San \u00c1ngel); regulaciones sobre los cambios de uso de suelo de un Burger King (PPDU Romero de Terreros); certificados para regularizar usos de suelo existentes que requieren informaci\u00f3n testimonial expedida por notario de 2 a 3 vecinos que vivan a m\u00e1ximo 50 m de distancia (o 100 m seg\u00fan el PPDU) del lote en cuesti\u00f3n; por mencionar algunos.<\/p>\n<p>La soluci\u00f3n que debe proponerse (y ejecutarse) es la actualizaci\u00f3n de los Programas Parciales. Los nuevos PPDUs deben, entre muchas cosas, pero principalmente, permitir mayores intensidades de construcci\u00f3n aboliendo el uso habitacional unifamiliar. Cabe mencionar que este cambio ocasionar\u00eda un incremento en los valores del suelo al permitir la edificaci\u00f3n de usos m\u00e1s rentables. Para mitigar esto, la CDMX debe capturar la plusval\u00eda derivada del cambio al uso de suelo. El mejor mecanismo ser\u00eda uno que ya est\u00e1 contemplado en el PPDU de Vallejo: la venta de derechos de desarrollo. Esta consiste en que, si un propietario o desarrollador quiere mayor edificabilidad, debe pagar por ella; o, incluso, construir vivienda de inter\u00e9s social en permuta por el cobro de derechos de desarrollo. Los recursos obtenidos servir\u00edan para mitigar los impactos que las nuevas edificaciones generen sobre la infraestructura existente. Esto garantiza que las plusval\u00edas caigan en manos de la ciudad y no de especuladores de suelo. Lo anterior permitir\u00eda aumentar el n\u00famero de viviendas y solventar parte de su demanda en zonas centrales y bien servidas.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Mapa 1: Usos de suelo habitacional unifamiliar en la CDMX<\/strong><\/p>\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-119976 aligncenter\" src=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/01-Uso-unifamiliar-1000x1000.jpeg\" alt=\"\" width=\"544\" height=\"544\" srcset=\"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/01-Uso-unifamiliar-1000x1000.jpeg 1000w, https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/01-Uso-unifamiliar-300x300.jpeg 300w, https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/01-Uso-unifamiliar-150x150.jpeg 150w, https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/01-Uso-unifamiliar-768x768.jpeg 768w, https:\/\/centrourbano.com\/revista\/wp-content\/uploads\/01-Uso-unifamiliar-640x640.jpeg 640w, 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unifamiliar.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Podemos hablar tambi\u00e9n de una exclusi\u00f3n de j\u00f3venes y hogares unipersonales a los que no les hace sentido adquirir\/rentar una casa con varias habitaciones en un terreno de 300 m2.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> Probablemente, debido al cambio de uso, no contemplado en los PPDUs, de habitacional por oficinas.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a> En algunos casos es un tanto absurdo, pol\u00edgonos como el de La Florida y la Romero de Terreros hacen menci\u00f3n del Patrimonio Hist\u00f3rico a pesar de no contar con inmuebles catalogados.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<blockquote>\n<div dir=\"ltr\">\n<div dir=\"ltr\">\n<div style=\"text-align: right;\"><strong>*Adri\u00e1n Acevedo <\/strong><\/div>\n<div style=\"text-align: right;\">Arquitecto por la Universidad Nacional Aut\u00f3noma de M\u00e9xico. Ha trabajado en temas de movilidad y planeaci\u00f3n urbana en distintas ciudades de M\u00e9xico. Es experto en movilidad no motorizada y Sistemas de Informaci\u00f3n Geogr\u00e1fica.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por Adri\u00e1n Acevedo *<\/p>\n","protected":false},"author":79,"featured_media":120005,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[5817,5,82],"tags":[20833,552,420,1482,20836,20835,20834],"class_list":["post-119972","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-de-urbanismo","category-opinion","category-urbanismo","tag-instrumentos-urbanos","tag-ordenamiento-territorial","tag-planeacion-urbana","tag-ppdu","tag-programas-parciales-de-desarrollo-urbano","tag-zedec","tag-zonas-especiales-de-desarrollo-controlado"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.3 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ 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