{"id":109400,"date":"2020-07-17T21:01:04","date_gmt":"2020-07-18T02:01:04","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=109400"},"modified":"2020-07-17T21:01:04","modified_gmt":"2020-07-18T02:01:04","slug":"ignorancia-e-ideologia-contra-las-reformas-en-materia-de-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/ignorancia-e-ideologia-contra-las-reformas-en-materia-de-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Ignorancia e ideolog\u00eda: contra las reformas en materia de arrendamiento"},"content":{"rendered":"

Por Santiago Torreblanca Engell<\/strong><\/p>\n

El 8 de julio, las diputadas Martha \u00c1vila Ventura (coordinadora del grupo parlamentario de MORENA en el congreso de la ciudad de M\u00e9xico) y Valentina Batres (MORENA), presentaron una iniciativa en la que proponen reformar y adicionar diversas disposiciones del C\u00f3digo Civil de la Ciudad de M\u00e9xico (en lo sucesivo, C\u00f3digo Civil) en materia de arrendamiento inmobiliario destinado a casa habitaci\u00f3n.<\/p>\n

Dicha iniciativa, de conformidad con la manifestado en la exposici\u00f3n de motivos de esta, fue redactada por la Coalici\u00f3n Internacional para el H\u00e1bitat: Oficina para Am\u00e9rica Latina (HIC-AL), el Movimiento Urbano Popular, 06000 Plataforma Vecinal y Observatorio de la Colonia Ju\u00e1rez, la Red de desalojos de la Ciudad de M\u00e9xico, as\u00ed como Miguel Aguas y Carlos Luis Escoffi\u00e9 Duarte (Quien utiliza en sus columnas y redes sociales el pseud\u00f3nimo de \u201cKalicho Escoffie\u201d) con el objetivo de \u201catender la inminente ola de desalojos que generar\u00e1 la pandemia\u201d.<\/p>\n

Diversos legisladores y columnistas han expresado sus inquietudes y argumentos en contra da la iniciativa en su integralidad, pero hasta el momento no se ha publicado un an\u00e1lisis, que examine en lo particular, cada una de las reformas y adiciones propuestas.<\/p>\n

As\u00ed, en el presente art\u00edculo, me referir\u00e9 a cada una de las reformas y adiciones propuestas al C\u00f3digo Civil y refutar\u00e9 cada uno de los argumentos esgrimidos por las proponentes y los redactores de la iniciativa, en diversas columnas y redes sociales:<\/p>\n

I.- La iniciativa propone reformar el primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 2398 para quedar como sigue: <\/strong><\/p>\n

\u201cEl arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan rec\u00edprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto, aun cuando las partes le dieren, ya sea de<\/strong> manera oral o escrita, una denominaci\u00f3n o nombre diferentes.\u201d <\/strong><\/em>(El \u00e9nfasis corresponde a la adici\u00f3n propuesta):<\/p>\n

La adici\u00f3n propuesta resulta ociosa e innecesaria. La doctrina, las tesis de jurisprudencia[1]<\/a> y el propio texto del C\u00f3digo Civil[2]<\/a> en su parte general relativa a los contratos, establecen que el \u201cnomen iuris\u201d<\/em>, es decir, la denominaci\u00f3n que se le d\u00e9 a un contrato, resulta irrelevante, ya que este se regir\u00e1, en adici\u00f3n a lo expresamente pactado, por las consecuencias que seg\u00fan su naturaleza deriven de la ley.<\/p>\n

En este sentido, para conocer la naturaleza del contrato deber\u00e1 atenderse a las cl\u00e1usulas esenciales del mismo. As\u00ed, con independencia de la denominaci\u00f3n que se le otorgue, si uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el otro a pagar un precio cierto y en dinero, estaremos frente a una compraventa; si cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, el contrato ser\u00e1 de permuta y, en el caso que nos ocupa, si una parte se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto como contraprestaci\u00f3n, estaremos frente a un contrato de arrendamiento.<\/p>\n

En este sentido, si bien pareciera inocua la adici\u00f3n propuesta, adolece por completo de t\u00e9cnica legislativa, ya que, en congruencia, a cada uno de los contratos en lo particular contemplados en el C\u00f3digo Civil deber\u00eda realizarse esa adici\u00f3n, lo cual resulta absurdo en raz\u00f3n que dicha disposici\u00f3n se contempla en la parte general aplicable a la totalidad de los contratos.<\/p>\n

A trav\u00e9s de la red social \u201cTwitter\u201d, hice notar a uno de los autores, Carlos Escoffi\u00e9 (@kalycho) el sinsentido de la adici\u00f3n propuesta. En defensa de dicha reforma, manifest\u00f3 la necesidad de esta, argumentando que la misma obedec\u00eda a la necesidad de evitar la utilizaci\u00f3n de \u201cPr\u00e1cticas como los convenios transaccionales de ocupaci\u00f3n y entrega\u201d<\/em><\/p>\n

Sobre el particular, es importante precisar que un contrato de transacci\u00f3n es aquel en que las partes, haci\u00e9ndose rec\u00edprocas concesiones, terminan una controversia presente (litigio) o previenen una futura.[3]<\/a> Tiene la peculiaridad de que en caso de haberse celebrado en juicio para concluir la controversia, o ante notario para prevenir una controversia futura, tiene la fuerza de cosa juzgada por lo que puede ejecutarse directamente sin necesidad de juicio.<\/p>\n

Lo anterior ha derivado en una mala pr\u00e1ctica, principalmente en el sureste del pa\u00eds, en la que propietarios de inmuebles que desean darlo en arrendamiento, sean asesorados por sus abogados a que en lugar de celebrar un contrato de arrendamiento, celebren uno de transacci\u00f3n de ocupaci\u00f3n y entrega, con la promesa de que, en caso de incumplimiento, podr\u00e1n ejecutar en v\u00eda de apremio el mismo sin necesidad de juicio previo.<\/p>\n

No asiste la raz\u00f3n a quienes esgrimen ese argumento. Como ha quedado claro en este apartado, los contratos se rigen por su naturaleza, no por su denominaci\u00f3n, por lo que si en el supuesto contrato de transacci\u00f3n no se acredita i) la existencia de una relaci\u00f3n jur\u00eddica previa, ii) que existe controversia en dicha relaci\u00f3n, iii) que la intenci\u00f3n de las partes es terminar un litigio presente o prevenir uno futuro y, iv) que las partes se hicieron rec\u00edprocas concesiones y, por el contrario, de las cl\u00e1usulas del contrato se aprecia que se trata del otorgamiento del uso o goce temporal de un bien a cambio de un precio cierto, por tratarse de un contrato de arrendamiento deber\u00e1 agotarse el juicio correspondiente antes de proceder a la ejecuci\u00f3n de la sentencia en la v\u00eda de apremio.<\/p>\n

Ahora bien, los contratos de transacci\u00f3n son un gran instrumento tanto en materia de arrendamiento como de recuperaci\u00f3n de inmuebles: i) En el supuesto que un arrendatario, ya sea dentro o fuera de juicio, por cualquier motivo, no pudiera seguir pagando la renta convenida, podr\u00e1 transigir con el arrendador un plazo para desocupar el inmueble sin penalizaci\u00f3n. Este acuerdo conviene a ambas partes, al arrendatario obtiene un plazo de gracia gratuito y el arrendador evita los costos de un litigio con la certeza de que en caso de incumplimiento podr\u00e1 acudir directamente a la v\u00eda de apremio para recuperar su inmueble. ii) En el caso de la comisi\u00f3n del delito de despojo, en vez de acudir a la v\u00eda penal que es sumamente ineficaz en nuestro pa\u00eds, puede existir una transacci\u00f3n entre el invasor y el propietario, en la que el primero de ellos se comprometa a abandonar el bien en un plazo y el segundo de ellos a no cobrar rentas, da\u00f1os y perjuicios o indemnizaci\u00f3n alguna con la certeza de que en caso de incumplimiento pude procederse directamente al desalojo. S\u00e9 que suena Kafkiano que el propietario de un inmueble tenga que realizar concesiones a quien cometi\u00f3 un delito en su agravio, pero en muchas ocasiones es la forma m\u00e1s r\u00e1pida y econ\u00f3mica de recuperar su bien.\u00a0<\/strong><\/p>\n

II.- Propone adicionar un segundo p\u00e1rrafo al art\u00edculo 2398 para quedar como sigue: <\/strong><\/p>\n

\u201cEl arrendamiento de vivienda es un contrato mediante el cual se coadyuva al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un precio cierto a favor de la parte arrendadora.\u201d<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

Este apartado de la reforma contiene los siguientes errores:<\/p>\n

    \n
  1. Introduce un t\u00e9rmino discordante con el resto de la legislaci\u00f3n. Tanto el C\u00f3digo Civil, como el C\u00f3digo de Procedimientos Civiles hacen referencia al \u201carrendamiento de inmuebles destinados a casa habitaci\u00f3n\u201d o \u201carrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitaci\u00f3n\u201d, por lo que la utilizaci\u00f3n de un t\u00e9rmino diverso, aparte de romper la estructura y homogeneidad de la legislaci\u00f3n, puede confundir a los destinatarios de la norma sobre si se trata de un contrato de naturaleza diferente.<\/li>\n
  2. El cap\u00edtulo IV del C\u00f3digo Civil, que comprende el art\u00edculo 2448 y del 2448 A al 2448 al 2448 M, se refieren precisamente al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitaci\u00f3n, por lo que por estructura y t\u00e9cnica legislativa, cualquier reforma o adici\u00f3n en materia de arrendamiento destinado a casa habitaci\u00f3n, deber\u00eda estar contemplado en dicho cap\u00edtulo.<\/li>\n
  3. Transfiere a los particulares la carga de ser garante del derecho a la vivienda.<\/li>\n<\/ol>\n

    En nuestro bloque de constitucionalidad, son las autoridades, en sus tres niveles de gobierno, las encargadas de promover, desarrollar y ejecutar acciones positivas para garantizar los derechos humanos y remover los obst\u00e1culos que impidan su ejercicio; los particulares por su parte, tienen la obligaci\u00f3n de no estorbar o violentar el ejercicio de los derechos fundamentales del resto de la poblaci\u00f3n, m\u00e1s no puede impon\u00e9rseles el deber de satisfacerlos por sus medios.<\/p>\n

    Eso no quiere decir que, de forma natural, la libre intermediaci\u00f3n de bienes y servicios no cumpla una funci\u00f3n social; por el contrario, gracias al libre mercado es que muchas personas pueden ejercer su derecho a la alimentaci\u00f3n, vivienda, educaci\u00f3n y la cultura; sin embargo, la adici\u00f3n propuesta, pareciera subrogar a los particulares en el cumplimiento del derecho humano a la vivienda en detrimento de su derecho de propiedad y libertad contractual.\u00a0<\/strong><\/p>\n

    III.- Las promoventes proponen reformar el art\u00edculo 2398 del C\u00f3digo Civil, para establecer una duraci\u00f3n m\u00ednima del contrato de arrendamiento de vivienda de tres a\u00f1os.<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    Esta disposici\u00f3n resulta contraria a la libertad en el contrato e impone una limitante desproporcionada al derecho de propiedad, que comprende, entre otros, de la posibilidad de recibir los frutos civiles del bien.<\/p>\n

    La libertad en el contrato tiene dos principios fundamentales: i) La libertad de contratar, que es la libertad que tienen las partes de celebrar o no el contrato, as\u00ed como escoger a la persona con que se celebr\u00f3; y, ii) la libertad contractual, que es la facultad de las partes para convenir las cl\u00e1usulas del contrato.<\/p>\n

    Por lo anterior, el establecimiento de una temporalidad m\u00ednima de tres a\u00f1os transgrede la libertad de contratar, ya que, durante dicho periodo, las partes estar\u00e1n impedidas para elegir una persona diversa para celebrar el contrato; viola la libertad contractual, ya que las partes no podr\u00e1n convenir el plazo que mejor convenga a sus intereses e implica una restricci\u00f3n desproporcionada al derecho de propiedad al establecer l\u00edmites irracionales al disfrute del bien.<\/p>\n

    Carlos Escoffi\u00e9, uno de los redactores de la iniciativa y m\u00e1s f\u00e9rreos defensores de la misma, manifest\u00f3 a trav\u00e9s de Twitter, pretendiendo defender la propuesta: \u201cNo entiendo que insistan en alegar que un plazo m\u00ednimo de contratos de arrendamiento \u201cviola la libertad contractual\u201d, cuando del C\u00f3digo Civil de la CDMX ya establece un plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n del arrendamiento (de un a\u00f1o). Ese no es el argumento. El debate es sobre cu\u00e1nto debiera ser el m\u00ednimo.\u201d<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

    Dicho argumento es falaz. Es cierto que tanto la libertad contractual como el derecho a la propiedad pueden estar sujetas a limitaciones, pero para que \u00e9stas resulten constitucionalmente v\u00e1lidas, deben superar un test de proporcionalidad que permita acreditar que la restricci\u00f3n o limitaci\u00f3n impuesta resulta necesaria, id\u00f3nea y proporcional en sentido estricto.<\/p>\n

    Sin ahondar en el tema, el establecimiento de una temporalidad m\u00ednima de un a\u00f1o o menos en el arrendamiento de casa habitaci\u00f3n, supera dicho an\u00e1lisis y evita la simulaci\u00f3n de contratos mercantiles de hospedaje bajo la figura del contrato civil de arrendamiento.<\/p>\n

    Por el contrario, el establecimiento de una temporalidad m\u00ednima de tres a\u00f1os es una medida legislativa inadecuada para dar cumplimiento al derecho a la vivienda, la restricci\u00f3n impuesta no es indispensable para satisfacer dicho fin y existen medidas no gravosas a derechos de terceros para su consecuci\u00f3n, por lo que la misma resulta inconstitucional.<\/p>\n

    En este sentido, si un arrendador que tuviera un inquilino que todos los meses se atrasara en el pago de la renta, generara problemas con sus vecinos y fuera incumplido en el pago de los servicios, no podr\u00eda obligarlo a desocupar su inmueble durante tres a\u00f1os para arrendarlo a una persona de toda su confianza.<\/p>\n

    Finalmente, el art\u00edculo 2448 C del C\u00f3digo Civil, que no se reforma en la iniciativa, establece la duraci\u00f3n m\u00ednima de los contratos de arrendamiento destinados a casa habitaci\u00f3n de un a\u00f1o, por lo que, en caso de prosperar la iniciativa, existir\u00eda una contradicci\u00f3n entre dos diversos art\u00edculos del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

    Lo anterior demuestra que ni los redactores de la iniciativa ni las diputadas promoventes, se dieron a la tarea de siquiera leer el C\u00f3digo Civil que pretenden reformar.<\/p>\n

    IV.- La iniciativa a\u00f1ade dos p\u00e1rrafos al art\u00edculo 2406 del C\u00f3digo Civil, para quedar como sigue:<\/strong><\/p>\n

    \u201c\u2026<\/strong><\/p>\n

    Trat\u00e1ndose de arrendamiento de vivienda, la omisi\u00f3n del contrato escrito impedir\u00e1 la procedencia del juicio de desocupaci\u00f3n, a\u00fan por incumplimiento del pago de la renta.<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    De igual manera, el arrendador perder\u00e1 su derecho a conservar el dep\u00f3sito en caso de recisi\u00f3n anticipada del contrato por parte del arrendatario, o de una cantidad equivalente al mismo en caso del t\u00e9rmino temporal del mismo.\u201d<\/strong><\/p>\n

    A\u00fan siendo \u00e9sta una de las peores iniciativas que he visto en mi vida (y eso que trabaj\u00e9 seis a\u00f1os en la Asamblea Legislativa como Secretario Particular y Secretario T\u00e9cnico y tres a\u00f1os en el Congreso como Diputado), esta adici\u00f3n se lleva las palmas.<\/p>\n

    En primer t\u00e9rmino, estas disposiciones son de naturaleza procesal y no sustantiva, por lo que, en su caso, debieran estar contempladas en el C\u00f3digo de Procedimientos Civiles. Sobre este particular, cabe recordar que el 15 de septiembre de 2017 fue publicada en el Diario Oficial de la Federaci\u00f3n una reforma a la Constituci\u00f3n que confiri\u00f3 al Congreso de la Uni\u00f3n la facultad para expedir la legislaci\u00f3n \u00fanica en materia procesal civil y familiar, por lo que tan solo por un tema competencial, la reforma resulta inconstitucional.<\/p>\n

    Asimismo, el C\u00f3digo de Procedimientos Civiles de la Ciudad de M\u00e9xico (que se encuentra vigente en tanto el Congreso de la Uni\u00f3n no expida la legislaci\u00f3n \u00fanica mencionada), no contempla la figura de \u201cJuicio de desocupaci\u00f3n\u201d, sino que denomina los procesos relacionados con la materia como \u201ccontroversias en materia de arrendamiento inmobiliario\u201d y por lo que se refiere a su ejecuci\u00f3n \u201cv\u00eda de apremio\u201d o \u201cejecuci\u00f3n de sentencia\u201d<\/p>\n

    Por lo que se refiere al fondo de esta parte de la reforma, resulta contraria al derecho de acci\u00f3n, a la tutela judicial y al debido proceso y por lo tanto a los art\u00edculos 14, 16 y 17 de la Constituci\u00f3n y 8 de la Convenci\u00f3n Americana Sobre Derechos Humanos.<\/p>\n

    La primera sala de nuestro m\u00e1ximo tribunal sostuvo en la jurisprudencia 1\u00aa\/J. 103\/2017 (10\u00aa) de rubro \u201cDERECHO DE ACCESO EFECTIVO A LA JUSTICIA. ETAPAS Y DERECHOS QUE LE CORRESPONDEN\u201d sostiene que el derecho a una tutela jurisdiccional efectiva es aquel que tiene toda persona, dentro de los plazos y t\u00e9rminos fijados por las leyes, para i) acceder de manera expedita a tribunales independientes e imparciales, ii) a plantear una pretensi\u00f3n o defenderse de ella, iii) a que se lleve a cabo un proceso en el que se respeten las formalidades esenciales, iv) se decida sobre la pretensi\u00f3n o la defensa y<\/strong>, v) en su caso, se ejecute tal decisi\u00f3n.<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    Toda vez que la adici\u00f3n planteada en la reforma menciona la improcedencia del \u201cjuicio de desocupaci\u00f3n\u201d en caso de no existir contrato escrito, no resulta claro si se refiere a la admisi\u00f3n de la controversia en materia de arrendamiento inmobiliario o a la ejecuci\u00f3n de la sentencia que recaiga a la misma. Sin embargo, en cualquiera de los dos casos nos encontrar\u00edamos frente a la conculcaci\u00f3n del derecho al acceso efectivo a la justicia; en el primero de los casos, porque impedir\u00eda el acceso del actor a los tribunales, plantear su pretensi\u00f3n y desahogar el proceso y, en el supuesto que se refiera a la ejecuci\u00f3n de la sentencia, har\u00eda nugatorio el \u00faltimo de los elementos del acceso efectivo a la justicia.<\/p>\n

    Con relaci\u00f3n al p\u00e1rrafo que establece que, en caso de haberse omitido la celebraci\u00f3n del contrato por escrito, \u201cel arrendador perder\u00e1 su derecho a conservar el dep\u00f3sito en caso de recisi\u00f3n anticipada del contrato por parte del arrendatario, o de una cantidad equivalente al mismo en caso del t\u00e9rmino temporal del mismo (sic)\u201d, <\/em>cabe hacer las siguientes observaciones:<\/p>\n

    En primer t\u00e9rmino, contrario a lo que se asume el p\u00e1rrafo a\u00f1adido, no en todo contrato de arrendamiento se conviene el otorgamiento de un dep\u00f3sito como garant\u00eda, sino que la partes libremente pueden convenir el pago de \u00e9sta garant\u00eda, pedir dicha garant\u00eda y una adicional o bien no solicitar ninguna garant\u00eda.<\/p>\n

    Asimismo, el arrendador, en car\u00e1cter de depositario, no tiene derecho a conservar el dep\u00f3sito; \u00e9ste se constituye como una garant\u00eda para el supuesto de existir alg\u00fan incumplimiento o da\u00f1os causados en el inmueble por parte del arrendatario al t\u00e9rmino del contrato. En este sentido, si no se actualizo el supuesto de incumplimiento y da\u00f1os, el arrendador debe restituir \u00edntegramente el dep\u00f3sito otorgado en garant\u00eda.<\/p>\n

    Las proponentes de la iniciativa hacen menci\u00f3n a la \u201crecisi\u00f3n anticipada del contrato por parte del arrendatario\u201d<\/em>, como si resultara posible que una de las partes, en este caso, la parte arrendataria, unilateralmente pudiera rescindir el contrato.<\/p>\n

    El art\u00edculo 1797 del C\u00f3digo Civil es claro en establecer que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.<\/p>\n

    La rescisi\u00f3n es una sanci\u00f3n contemplada en la ley por el incumplimiento de una de las partes, que tiene como consecuencia la terminaci\u00f3n del contrato y el pago de da\u00f1os y perjuicios o pena convencional pactada.<\/p>\n

    En este sentido, la \u00fanica forma en que un arrendatario pudiera solicitar judicialmente, no unilateralmente, la rescisi\u00f3n del contrato, ser\u00eda en el supuesto del incumplimiento de las obligaciones del arrendador, tales como, de manera enunciativa y no limitativa: No entregar el inmueble o no hacerlo en estado convenido; no conservar el inmueble en buen estado para el uso del arrendatario o impedir, estorbar o no garantizar el uso del inmueble por el tiempo del contrato.[4]<\/a><\/p>\n

    En este sentido, hablar de una \u201crescisi\u00f3n anticipada\u201d es un pleonasmo. Toda rescisi\u00f3n, en caso de incumplimiento, se da antes de la terminaci\u00f3n de la vigencia del contrato.<\/p>\n

    Ahora bien, si tal como mencionamos, para que el arrendatario pudiera rescindir el contrato, debe acreditar alg\u00fan incumplimiento por parte del arrendador, es evidente que \u00e9ste no conservar\u00eda el dep\u00f3sito dado en garant\u00eda, sino por el contrario, tendr\u00eda que indemnizar al arrendatario por su incumplimiento.<\/p>\n

    Ahora bien, es cierto que los art\u00edculos 2406 y 2448 F del C\u00f3digo Civil establecen que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito.<\/p>\n

    Sin embargo, \u00e9ste es un requisito de forma, no de validez del contrato. El propio C\u00f3digo establece que la omisi\u00f3n de \u00e9sta formalidad se imputar\u00e1 al arrendador y que el arrendatario podr\u00e1 demandar los da\u00f1os y perjuicios causados directamente por tal negligencia. En este sentido, en cualquier momento, ambas partes pueden demandar el otorgamiento del contrato por escrito y, en el supuesto de haber sufrido alg\u00fan da\u00f1o o perjuicio, solo el arrendatario podr\u00e1 demandar indemnizaci\u00f3n por la omisi\u00f3n.<\/p>\n

    Es importante resaltar que, en caso de omitirse la celebraci\u00f3n del contrato por escrito, la parte m\u00e1s afectada es la arrendadora. No solo porqu\u00e9 estar\u00e1 obligada al pago de los da\u00f1os y perjuicios causados por esa omisi\u00f3n, sino que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, deber\u00e1 probar en juicio: 1.- La existencia del contrato de arrendamiento, 2.- El monto de la renta pactada, 3.- Las garant\u00eda acordadas y 4.- El incumplimiento del contrato, lo que se traducir\u00e1 en un juicio largo y costoso.<\/p>\n

    Pero el mayor riesgo de esta reforma se encuentra en el riesgo de invasi\u00f3n de inmuebles o de mecanismos para dilatar el lanzamiento de invasores actuales.<\/p>\n

    En caso de la invasi\u00f3n de una vivienda, cuando el due\u00f1o del inmueble presente, ya sea la denuncia por el delito de despojo, ya sea la acci\u00f3n civil para recuperar la posesi\u00f3n, el invasor va a manifestar que existe un contrato de arrendamiento verbal con el due\u00f1o del inmueble o con un tercero real o ficticio por lo que no puede intentarse acci\u00f3n alguna hasta que no exista contrato escrito, el cual evidentemente se va a negar a firmar, con lo que de facto se est\u00e1 legalizando la invasi\u00f3n de viviendas.<\/p>\n

    Asimismo, si el arrendador pretende interponer un juicio para rescindir el contrato y lanzar a los inquilinos; es porque o no se ha cubierto la renta, ha concluido el plazo pactado; el arrendatario ha da\u00f1ado el inmueble o le ha dado un uso distinto al convenido, por lo que resulta poco probable, por no decir imposible, que el arrendatario firme el contrato de arrendamiento que servir\u00eda como base de la acci\u00f3n para su desocupaci\u00f3n. En este sentido, el arrendador quedar\u00e1 indefenso para recuperar su propiedad.<\/p>\n

    Carlos Escoffi\u00e9, quien es de los redactores e impulsores de la reforma, para tratar de refutar los argumentos anteriores, ha sostenido que los invasores no van a inventar la existencia de contrato verbal de arrendamiento porque \u201cNo tendr\u00eda sentido que alguien intentara este tipo de enga\u00f1o. Solo por intentar un fraude as\u00ed, la persona tendr\u00eda que ir primero ante un juez (pagar abogado y gastos de juicio), presentar pruebas de que existe una relaci\u00f3n de arrendamiento (lo cual de por si es dif\u00edcil) y durante todo el juicio tendr\u00eda que pagarle rentas al propietario invadido porque al decirse inquilino reconoce ante el juez su obligaci\u00f3n legal de pagar\u201d<\/em>. Desconozco si dicha persona es ingenua, ignorante, corta de miras o de plano act\u00faa de mala fe. Recordemos que con la reforma propuesta, el propietario no podr\u00eda interponer demanda alguna si no hay contrato escrito (el cual es evidente que no existe, porque se trata de una invasi\u00f3n). En este sentido, el invasor,\u00a0 no tendr\u00eda inter\u00e9s alguno de demandar para acreditar la existencia del arrendamiento, simplemente, al momento de ser denunciado o demandado, manifestar\u00eda la existencia de un contrato verbal de arrendamiento para no poder ser demandado, con lo que el due\u00f1o estar\u00eda impedido de acreditar que contrario a lo dicho, no hay relaci\u00f3n contractual. Por lo que se refiere a que el supuesto inquilino tendr\u00eda que pagar las rentas al propietario, esto ser\u00eda as\u00ed si pudiera ser demandado, pero a\u00fan suponiendo que as\u00ed fuera, por no existir contrato (ni verbal ni escrito) el invasor manifestar\u00eda un supuesto de renta pactado muy inferior al valor de mercado y para colmo, no hab\u00eda manera de ejecutar dicho cobro al no existir garant\u00edas y ser muy probablemente insolvente el delincuente.\u00a0<\/strong><\/p>\n

    V.- La iniciativa propone adicionar un art\u00edculo 2406 BIS, de conformidad con lo siguiente:<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    \u201cART\u00cdCULO 2406 BIS.- En caso de ausencia de contrato escrito en materia de arrendamiento de vivienda, se considerar\u00e1, para todos los efectos legales, que las partes acordaron una relaci\u00f3n arrendataria, cuando se acredite la existencia de una ocupaci\u00f3n consentida en inmueble propio por parte de un tercero, a cambio de un pago cierto.<\/strong><\/p>\n

    Para el caso de controversias de arrendamiento derivadas de las circunstancias que menciona este art\u00edculo, bastar\u00e1 la protesta de decir verdad para ejercer acci\u00f3n por alguna violaci\u00f3n a las cl\u00e1usulas esenciales del contrato de arrendamiento de vivienda, sin detrimento que las partes deban acreditar sus dichos durante el juicio, y sin menoscabo de lo establecido en el art\u00edculo 2406.\u201d<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    Esta adici\u00f3n tambi\u00e9n es incorrecta, tanto con relaci\u00f3n a la forma, como al fondo.<\/p>\n

    Como ya se ha mencionado, la regulaci\u00f3n espec\u00edfica del contrato de arrendamiento destinado a casa habitaci\u00f3n, se encuentra normada en el Cap\u00edtulo IV del C\u00f3digo Civil, que tiene por t\u00edtulo precisamente \u201cDel arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitaci\u00f3n\u201d y que comprende el art\u00edculo 2448 y del 2448 A hasta el\u00a0 2448 M; por lo que cualquier reforma en la materia, por t\u00e9cnica legislativa, deber\u00e1 estar comprendida en dicho cap\u00edtulo.<\/p>\n

    Aunado a lo anterior, esta adici\u00f3n es contradictoria con lo planteado con el resto de la iniciativa: Mientras la adici\u00f3n propuesta en el art\u00edculo 2406 establece que no resultar\u00e1 procedente la acci\u00f3n en materia de arrendamiento inmobiliario mientras no haya contrato escrito, esta adici\u00f3n al art\u00edculo 2406 BIS establece que en caso de ausencia de contrato escrito, deber\u00e1 acreditarse la relaci\u00f3n contractual en juicio.<\/p>\n

    Asimismo, como se ha mencionado, la omisi\u00f3n de existencia del contrato por escrito es un vicio de forma imputable al arrendador, cuyo otorgamiento puede ser demandado en cualquier momento por las partes, pudiendo el arrendatario inclusive demandar los da\u00f1os y perjuicios causados por esta omisi\u00f3n.<\/p>\n

    Ya en el presente escrito hemos dicho que los contratos, con independencia de si se otorgaron de manera verbal o escrita y con independencia de la denominaci\u00f3n que se les d\u00e9, obligan a las partes tanto a lo pactado como a las obligaciones que devienen de su naturaleza.<\/p>\n

    Asimismo, que de conformidad con la legislaci\u00f3n vigente, en caso de que el contrato no obre por escrito y llegare a existir incumplimiento por cualquiera de las partes, deber\u00e1 demandarse por la v\u00eda de la controversia en materia de arrendamiento inmobiliario y acreditarse en el juicio 1.- la existencia del contrato. 2. Las clausulas convenidas, 3. El monto de la renta. 4. El incumplimiento del contrato.<\/p>\n

    Asimismo, la adici\u00f3n mencionada es contradictoria. Mientras en su primer p\u00e1rrafo menciona que se considerara la existencia del contrato de arrendamiento \u201ccuando se acredite <\/strong>la existencia de una ocupaci\u00f3n consentida en un inmueble propio por parte de un tercero, a cambio de un pago cierto.\u201d <\/em>en su segundo p\u00e1rrafo dice que para ejercer la acci\u00f3n \u201cbastar\u00e1 la protesta de decir verdad para ejercer la acci\u00f3n\u201d <\/em>para posteriormente volverse a contradecir, tan solo unas palabras despu\u00e9s, al establecer \u201csin detrimento que las partes puedan acreditar su dicho durante el juicio\u201d.<\/em>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    VI.- La iniciativa propone adicionar un art\u00edculo 2425 BIS para establecer, en VII fracciones, derechos al arrendatario de casa habitaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

    Si bien posteriormente me referir\u00e9 a cada una de las fracciones que comprenden este art\u00edculo adicionado, el solo hecho de pretender agregar un nuevo art\u00edculo de derechos del arrendatario de inmuebles destinados a casa habitaci\u00f3n es un desatino. Los principales derechos del arrendatario, establecidos a manera de obligaciones del arrendador, se encuentran claramente establecidas en el art\u00edculo\u00a0 2412 del C\u00f3digo Civil. Aunado a lo anterior, los art\u00edculos 2413, 2431,2432, 2434, 2445, 2447 y 2448 A hasta M, establecen de forma adicional derechos del arrendatario de casa habitaci\u00f3n.<\/p>\n

    A continuaci\u00f3n, me referir\u00e9 a cada uno de las fracciones, que pretenden otorgar derechos adicionales al arrendatario, de forma particular:<\/p>\n

    VII.- La fracci\u00f3n I del art\u00edculo 2425 BIS propuesto, establece como derecho del arrendatario de casa habitaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

    \u201cI. A que no se le exija m\u00e1s de un mes de anticipo para el arriendo del inmueble;\u201d<\/strong><\/p>\n

    Debido a la incorrecta redacci\u00f3n de la fracci\u00f3n, no resulta claro si por \u201canticipo para el arriendo del inmueble\u201d <\/em>se refiere a que al plazo de pago (por meses adelantados o vencidos) o, en su caso, al dep\u00f3sito dado en garant\u00eda.<\/p>\n

    Se cual fuere la intenci\u00f3n de las proponentes de la iniciativa, ambas cuestiones ya se encuentran contempladas en la legislaci\u00f3n vigente en el art\u00edculo 2428 E.<\/p>\n

    Por lo que se refiere al plazo para el pago de la renta, establece que ser\u00e1 convenido por las partes y, a falta de convenio, por meses vencidos.<\/p>\n

    En el supuesto que la fracci\u00f3n se refiriera al plazo de pago, impedir a las partes convenir \u00e9ste, resulta contrario a la libertad contractual.<\/p>\n

    En el caso de que la fracci\u00f3n se refiera al dep\u00f3sito en garant\u00eda, el mencionado art\u00edculo 2448 E, ya establece que no podr\u00e1 ser mayor al monto que corresponda a un mes de renta, por lo que la fracci\u00f3n mencionada carece de sentido alguno.<\/p>\n

    VII.- La fracci\u00f3n II del art\u00edculo 2425 BIS propuesto, establece como derecho del arrendatario de casa habitaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

    \u201cII. A que no se le solicite fianza o alg\u00fan tipo de propiedad inmueble como garant\u00eda;<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    Esta disposici\u00f3n resulta violatoria de la libertad contractual y al acceso efectivo a la justicia por lo motivos mencionados a lo largo del presente art\u00edculo.<\/p>\n

    As\u00ed, por el simple hecho de no existir una raz\u00f3n id\u00f3nea, necesaria y proporcional para imponer esta restricci\u00f3n, la mismo resulta contraria a la constituci\u00f3n.<\/p>\n

    Adicionalmente, hace nugatorio el derecho a la tutela judicial efectiva y a que la parte que no incurri\u00f3 en ning\u00fan incumplimiento sea indemnizada por los da\u00f1os y perjuicios sufridos por el arrendatario que viol\u00f3 el contrato, lo cual se traduce en que esta parte de la condena (rentas vencidas y da\u00f1os y perjuicios o pago de pena convencional) se torne de imposible ejecuci\u00f3n, ya que en caso de que el demandado resulte insolvente, no ser\u00e1 posible restituir al arrendador en su derecho y por tanto a no recibir una justicia efectiva.<\/p>\n

    En materia civil las garant\u00edas existentes son la fianza, el dep\u00f3sito en garant\u00eda, la hipoteca, la prenda y la anticresis.<\/p>\n

    La fracci\u00f3n propuesta proh\u00edbe de manera expresa el otorgamiento de fianza e hipoteca (propiedad inmueble como garant\u00eda); la legislaci\u00f3n vigente limita el dep\u00f3sito en garant\u00eda a un mes de renta y la naturaleza de la anticresis no resulta compatible con el contrato de arrendamiento de casa habitaci\u00f3n, por lo que la \u00fanica garant\u00eda que resultar\u00eda legal establecer, ser\u00eda la prenda.<\/p>\n

    Lo anterior va a tener un efecto pernicioso. Se desincentivar\u00e1 la construcci\u00f3n de unidades de vivienda para ser destinadas al arrendamiento y el arrendamiento de las unidades existentes. Esto causara una dr\u00e1stica disminuci\u00f3n de la oferta de unidades en renta, lo que en adici\u00f3n a las pocas posibilidades de constituci\u00f3n de garant\u00edas va a causar: 1.- Un aumento generalizado en el precio de vivienda en arrendamiento, 2.- La exigencia al arrendatario de acreditar altos ingresos que minimicen el riesgo de impago, 3.- La exigencia de constituci\u00f3n de garant\u00edas prendarias sin desposesi\u00f3n de autom\u00f3viles u otros muebles valiosos.<\/p>\n

    Todo lo anterior traer\u00e1 como consecuencia que las personas de ingresos medios y bajos queden imposibilitadas de acceder a una vivienda digna y decorosa en arrendamiento.<\/p>\n

    VIII.- La fracci\u00f3n III del art\u00edculo 2425 BIS propuesto, establece como derecho del arrendatario de casa habitaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

    \u201cIII. No ser v\u00edctimas de desocupaciones arbitrarias, ilegales y\/o forzosas;\u201d<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    Por lo que se refiere a la prohibici\u00f3n de desocupaciones arbitrarias o ilegales, resulta ocioso reiterarlo. Los art\u00edculos 14 y 17 constitucionales establecen que nadie puede ser privado de sus posesiones o derechos sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, respetando las formalidades esenciales del procedimiento, as\u00ed como la prohibici\u00f3n de que alguien se haga justicia por si misma ni a ejercer violencia para reclamar su derecho. Por su parte, los art\u00edculos 2412, fracciones III y IV y 2414 del C\u00f3digo Civil establecen la obligaci\u00f3n del arrendador a no estorbar el uso de la cosa arrendada, a garantizar el uso o goce pac\u00edfico de \u00e9sta ni intervenir en su uso. Finalmente, la fracci\u00f3n II del art\u00edculo 237 del C\u00f3digo Penal de la Ciudad de M\u00e9xico tipifican como despojo el que, por medio de violencia f\u00edsica o moral, enga\u00f1o o furtivamente ocupe el inmueble de su propiedad estando en poder de otra persona por arrendamiento u otra causa legal.<\/p>\n

    Por lo que se refiere al t\u00e9rmino \u201cforzoso\u201d, <\/em>dicha palabra, para la materia que nos ocupa, puede tener dos acepciones: I.- Ineludible, inevitable y; II.- Violento, contra raz\u00f3n y derecho (en desuso)[5]<\/a>.<\/p>\n

    Si se adopta la primera de las acepciones, de nueva cuenta estar\u00edamos frente a una violaci\u00f3n a la tutela efectiva de la justicia, al impedirse la ejecuci\u00f3n de la sentencia y as\u00ed restituir en la posesi\u00f3n del inmueble al propietario, por lo que resultar\u00eda inconstitucional.<\/p>\n

    De hecho, esta es la acepci\u00f3n correcta del t\u00e9rmino, tanto por ser la de uso com\u00fan, como por ser la utilizada de manera cotidiana por nuestros tribunales tanto civiles como constitucionales.<\/p>\n

    Si se adoptara la acepci\u00f3n, ya en desuso, de que por \u201cforzoso\u201d <\/em>debe entenderse violento, contra raz\u00f3n y derecho, <\/em>la incorporaci\u00f3n de dicha prohibici\u00f3n resultar\u00eda innecesaria por las razones mencionadas al principio de este apartado.<\/p>\n

    Los defensores de la reforma han manifestado p\u00fablicamente que ellas y ellos entienden por desocupaci\u00f3n forzosa de conformidad con el derecho internacional.<\/p>\n

    Sobre el particular, el Comit\u00e9 de Derechos Econ\u00f3micos, Sociales y Culturales, en su observaci\u00f3n general 7, defini\u00f3 desalojo forzoso como: \u201cEl hecho de hacer salir a personas, familias y\/o comunidades de los hogares y\/o tierras que ocupan, en forma permanente o provisional, sin ofrecerles medios apropiados de protecci\u00f3n legal o de otra \u00edndole ni permitirles su acceso a ellos\u201d.\u00a0 [6]<\/a>.\u00a0 <\/strong><\/em>La misma observaci\u00f3n general menciona \u201cSin embargo, la prohibici\u00f3n de los desalojos forzosos, no se aplica a los desalojos forzosos efectuados legalmente y de acuerdo a las disposiciones de los Pactos Internacionales de Derechos Humanos\u201d.<\/em><\/p>\n

    As\u00ed, a\u00fan adoptando la definici\u00f3n del derecho internacional, la adici\u00f3n propuesta resulta in\u00fatil, ya que en nuestra legislaci\u00f3n el arrendatario obligado a desocupar un inmueble por sentencia en todo tiempo tuvo tanto los medios apropiados de protecci\u00f3n legal, como la posibilidad de abandonar el inmueble voluntariamente antes del lanzamiento, en raz\u00f3n que:<\/p>\n

    1.- No puede demandarse la rescisi\u00f3n del contrato por el incumplimiento en el pago de la renta, sino hasta que haya transcurrido un mes desde la fecha en que el arrendatario estaba obligado a pagar. Es de esperar que dentro de ese mes, el arrendador haya solicitado el pago de la renta u ofrecido como alternativa la desocupaci\u00f3n del inmueble. Adicionalmente, debido a lo costos en los que se debe incurrir por servicios legales, es com\u00fan que los arrendadores demoren m\u00e1s de un mes en demandar.<\/p>\n

    2.- Una vez admitida la demanda, se emplaza al arrendatario para que conteste la misma, ofrezca pruebas y si as\u00ed lo desea, reconvenga (contrademande). La audiencia se fija entre los siguientes 40 y 50 d\u00edas de la admisi\u00f3n.<\/p>\n

    3.- El d\u00eda de la audiencia, antes del desahogo de pruebas, el juez exhorta a las partes a una amigable composici\u00f3n y solo en caso de no lograrse, se proceder\u00e1 al desahogo de pruebas.<\/p>\n

    4.- Una vez dictada sentencia, la misma se notifica personalmente al arrendatario inform\u00e1ndole que debe desalojar el inmueble.<\/p>\n

    5.- Si el arrendatario sigue sin desocupar el inmueble, el arrendador puede acudir a la v\u00eda de apremio para lograr la ejecuci\u00f3n de la sentencia. El auto de ejecuci\u00f3n se notificar\u00e1 personalmente, momento en que el arrendatario a\u00fan puede desalojar voluntariamente el inmueble o bien, pagar el monto adeudado o transigir con el arrendador si as\u00ed lo aceptara.<\/p>\n

    Como puede apreciare, el arrendatario en todo momento tiene no solo la posibilidad de defenderse, sino diversos momentos de abandonar el inmueble de manera voluntaria antes de que se ejecute el lanzamiento, por lo que cuando se llega a \u00e9ste extremo el arrendatario a mostrado en la mayor\u00eda de los casos mala fe y abuso.<\/p>\n

    IX.- La fracci\u00f3n IV del art\u00edculo 2425 BIS propuesto, establece como derecho del arrendatario de casa habitaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

    \u201cIV. En caso de desocupaciones ordenadas judicialmente, deber\u00e1 notificarse de la diligencia con una anticipaci\u00f3n de dos meses contados a partir de la fecha de notificaci\u00f3n;\u201d<\/strong><\/p>\n

    Esta disposici\u00f3n adolece de tres vicios de constitucionalidad:<\/p>\n

    1.- La disposici\u00f3n es de materia procesal, por lo que, tal y como se mencion\u00f3 en este art\u00edculo, es una facultad reservada al Congreso de la Uni\u00f3n.<\/p>\n

    2-. Es una disposici\u00f3n arbitraria, il\u00f3gica, injusta y atenta contra el derecho de propiedad, al obligar al arrendador a dar el uso y goce gratuito de su inmueble.<\/p>\n

    3.- Atenta contra la tutela judicial efectiva, ya que al notificar al arrendatario la fecha exacta del lanzamiento con dos meses de antelaci\u00f3n, torna de muy dif\u00edcil ejecuci\u00f3n la misma, ya que grupos y organizaciones de invasores y golpeadores estar\u00e1n sobre aviso sobre la fecha de la ejecuci\u00f3n de la sentencia, lo cual generara violencia y muy posiblemente no permitir\u00e1 concluir el desalojo. Tal disposici\u00f3n, mutatis mutandis, es como si indiciado de un delito se le notificara con dos meses de antelaci\u00f3n la fecha en la que se ejecutar\u00e1 la orden de aprehensi\u00f3n en su contra.<\/p>\n

    De por si ya actualmente, por filtraciones de informaci\u00f3n, ya sea del propio juzgado o de la Secretar\u00eda de Seguridad Ciudadana a la cual es com\u00fan solicitar apoyo para la ejecuci\u00f3n, los lanzamientos se tornan violentos y de dif\u00edcil ejecuci\u00f3n, \u00bfQu\u00e9 nos espera si por ley se les advierte la fecha exacta de su desalojo?<\/p>\n

    Cabe recordar, que antes de llegar a la ejecuci\u00f3n de la sentencia, el arrendatario tuvo m\u00faltiples oportunidades (y varios meses), para desocupar el inmueble de manera voluntaria.<\/p>\n

    X.- La fracci\u00f3n V del art\u00edculo 2425 BIS propuesto, establece como derecho del arrendatario de casa habitaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

    \u201cV. En caso de personas con discapacidad, mujeres v\u00edctimas de violencia, embarazadas, personas ind\u00edgenas, inmigrantes, personas en asentamientos informales, ni\u00f1as, ni\u00f1os, y otros grupos que as\u00ed lo requieran, a que no se realice ninguna desocupaci\u00f3n sin la presencia de personal que brinde la asistencia psicosocial o de cualquier otro car\u00e1cter, pertenecientes a las instituciones encargadas de atender su situaci\u00f3n particular;\u201d<\/strong><\/p>\n

    Con relaci\u00f3n a esta adici\u00f3n, ni el arrendador, ni el juez, tienen forma de conocer si las personas que habitan el inmueble dado en arrendamiento sufren alguna discapacidad, son mujeres v\u00edctimas de violencia o se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad mencionadas.<\/p>\n

    Al establecer esta disposici\u00f3n se corre el riesgo de que arrendatarios morosos act\u00faen de mala fe y, teniendo conocimiento de la fecha del lanzamiento, ya sea en t\u00e9rminos de la disposici\u00f3n anterior, ya sea por alguna filtraci\u00f3n de informaci\u00f3n del juzgado o de la Secretar\u00eda de Seguridad Ciudadana introduzcan a la vivienda personas con las caracter\u00edsticas de vulnerabilidad se\u00f1aladas, para posteriormente tachar de ilegal el desalojo.<\/p>\n

    XI.- La fracci\u00f3n VI del art\u00edculo 2425 BIS propuesto, establece como derecho del arrendatario de casa habitaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

      \n
    1. En caso de desocupaciones ordenadas judicialmente, a acceder, en caso de no contar con otras alternativas de vivienda adecuada, a refugios temporales adecuados y a solicitar a las autoridades correspondientes, su incorporaci\u00f3n a los programas de vivienda, as\u00ed como a todas las medidas disponibles para evitar una situaci\u00f3n de calle;<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Si bien esta disposici\u00f3n en cuanto al fondo es a mi juicio correcta:<\/p>\n

      1.- Por ser de naturaleza procesal el Congreso de la Ciudad de M\u00e9xico no es competente para legislar en la materia.<\/p>\n

      2.- En caso de que el Congreso de la Uni\u00f3n decidiera incorporar \u00e9sta figura a la legislaci\u00f3n procesal civil \u00fanica, (cuando esto ocurra), deber\u00e1 ser cuidadoso de establecer que la vista que haga el juez a las autoridades de vivienda federales y estatales, se realic\u00e9 una vez efectuado el desalojo y no antes, para evitar que existan mayores posibilidades de filtraci\u00f3n de la informaci\u00f3n de la fecha de desalojo que obstaculicen su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

      XII.- La fracci\u00f3n VII del art\u00edculo 2425 BIS propuesto, establece como derecho del arrendatario de casa habitaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

      VII. A acceder a los mecanismos de soluci\u00f3n de controversia en casos fortuitos que requieran un replanteamiento de las condiciones del contrato, de conformidad con lo establecido en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal.<\/strong><\/p>\n

      Esta adici\u00f3n no tiene raz\u00f3n de ser. Con independencia de que acontezcan o no casos fortuitos, de conformidad con la Ley de Justicia Alternativa y al art\u00edculo 55 del C\u00f3digo de Procedimientos Civiles, las partes pueden acudir a los Medios Alternativos de Soluci\u00f3n de controversias si as\u00ed lo convienen\u00a0<\/strong><\/p>\n

      XIII.- La iniciativa propone adicionar un art\u00edculo 2406 BIS, de conformidad con lo siguiente:<\/strong><\/p>\n

      ART\u00cdCULO 2431 BIS.- De conformidad con lo dispuesto por el art\u00edculo 1796 de este C\u00f3digo, en caso de emergencia nacional, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental, natural o sanitaria, as\u00ed como cualquier otra situaci\u00f3n de fuerza mayor que paralice las actividades econ\u00f3micas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato, podr\u00e1 solicitar al arrendador la renegociaci\u00f3n transitoria o definitiva de las condiciones del contrato de arrendamiento.<\/strong><\/p>\n

      Para efectos de lo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior, podr\u00e1 recurrirse a los mecanismos previstos en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal.<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

      Una vez m\u00e1s nos encontramos frente a una reiteraci\u00f3n innecesaria.<\/p>\n

      El C\u00f3digo Civil vigente, en sus art\u00edculos 1796 segundo p\u00e1rrafo, 1796 BIS y 1796 TER regulan el principio de rebus sic stantibus <\/em>(estando as\u00ed las cosas), en virtud del cual, en los contratos sujetos a plazo o de tracto sucesivo, como el arrendamiento, surja un intervalo de acontecimientos de car\u00e1cter nacional que no fuesen posibles prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean m\u00e1s onerosas (como la pandemia por la que atravesamos), dicha parte podr\u00e1 intentar la acci\u00f3n tendiente a recuperar el equilibrio conforme a lo siguiente:<\/p>\n

      1.- Deber\u00e1 solicitar a la otra parte del contrato (arrendador en este caso), dentro de los 30 d\u00edas siguientes a los acontecimientos extraordinarios, la disminuci\u00f3n de la contraprestaci\u00f3n indicando los motivos en los que se funda. (La solicitud no confiere al solicitante el derecho a suspender el cumplimiento del contrato)<\/p>\n

      2.- Dentro de los 30 d\u00edas siguientes de haber recibido la solicitud el arrendador podr\u00e1 i) aceptar la propuesta ii) negociar con el arrendatario otros t\u00e9rminos a los solicitados iii) Negar la solicitud o iv) Omitir pronunciarse al respecto.<\/p>\n

      3.- En caso de negativa o de que el arrendador no se pronuncie al respecto, el arrendatario, en un t\u00e9rmino de 30 d\u00edas a partir de que feneci\u00f3 el t\u00e9rmino del arrendador para pronunciarse, podr\u00e1 acudir al juez para dirimir la controversia. En caso de que el juez determine que es procedente la acci\u00f3n, el arrendador podr\u00e1 optar por i) Modificar las obligaciones del arrendador de conformidad con lo resuelto por el juez, ii) Rescindir el contrato.<\/p>\n

      Para que el arrendatario pueda solicitar la reducci\u00f3n mencionada, debe encontrarse al corriente en le pago de la renta.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Corolario.<\/strong><\/p>\n

      En materia de pol\u00edticas p\u00fablicas, se conoce como \u201cefecto cobra\u201d, cuando la aplicaci\u00f3n de una pol\u00edtica p\u00fablica o medida legislativa, tiene el efecto contrario al perseguido.<\/p>\n

      As\u00ed, \u00e9sta iniciativa que supuestamente busca ayudar a hacer efectivo \u00a0el derecho a la vivienda, en lo particular para las personas de escasos recursos o vulnerables, tendr\u00e1 el efecto contrario: Desincentivar\u00e1 la inversi\u00f3n y el arrendamiento de unidades existentes, lo que generar\u00e1 un disminuci\u00f3n de la oferta que, en adici\u00f3n a las limitaciones para garantizar el cumplimiento del contrato y ejecutarlo, tendr\u00e1 como consecuencia: 1.- Un aumento desmedido de los precios de arrendamiento, 2.- La exigencia a los arrendatarios de acreditar ingresos muy superiores al monto de la renta y 3.- La exigencia de constituci\u00f3n de prendas sin desposesi\u00f3n de veh\u00edculos u otros bienes muebles de valor, lo que impedir\u00e1 que las personas de ingresos medios y bajos encuentran vivienda en arrendamiento adecuada a su capacidad de pago.<\/p>\n

      Las proponentes de la iniciativa, as\u00ed como las organizaciones y activistas que redactaron la misma, han manifestado que \u00e9sta se present\u00f3 para garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia (inclusive el t\u00edtulo de la iniciativa as\u00ed lo menciona).<\/p>\n

      Sin embargo, debido a los principios de irretroactividad de la ley y certeza, as\u00ed como a la jurisprudencia de rubro: CONTRATOS. SE RIGEN POR LA LEY SUSTANTIVA VIGENTE CUANDO SE CELEBRAN, <\/strong>en el funesto caso de que \u00e9sta iniciativa prosperara, \u00fanicamente resultar\u00eda aplicable a los contratos de arrendamiento que se celebraran con posterioridad a la entrada en vigor de la misma.<\/p>\n

      Por lo anterior, solicito a toda la gente de bien; a los que creemos en la Constituci\u00f3n, la Ley y sus instituciones, que levantemos la voz para oponernos a la aprobaci\u00f3n de esta iniciativa.<\/p>\n

      [1]<\/a> \u00c9poca: Octava \u00c9poca, Registro: 231197, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federaci\u00f3n, Tomo I, Segunda Parte-1, Enero-Junio de 1988 , Materia(s): Civil, P\u00e1gina: 208, CONTRATOS, NATURALEZA DE LOS. NO SE DETERMINA POR LA CONFESI\u00d3N DE LAS PARTES, SI \u00daNICAMENTE SE ALUDE A SU DENOMINACI\u00d3N.<\/strong> \u201cLa confesi\u00f3n no es apta para dar vida al contrato, pues su existencia jur\u00eddica no depende de que lo reconozcan por su nombre, sino de la concurrencia de sus elementos esenciales y de la naturaleza de las cosas, siendo claro que la esencia y definici\u00f3n de los contratos no est\u00e1 a la libre disposici\u00f3n de las partes.\u201d<\/p>\n

      [2]<\/a> ART\u00cdCULO 1,796.- Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no s\u00f3lo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambi\u00e9n a las consecuencias que, seg\u00fan su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley<\/strong>, con excepci\u00f3n de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto se\u00f1alado en el p\u00e1rrafo siguiente.<\/p>\n

      ART\u00cdCULO 1,839.- Los contratantes pueden poner las cl\u00e1usulas que crean convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencias de su naturaleza ordinaria, se tendr\u00e1n por puestas aunque no se expresen<\/strong>, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y t\u00e9rminos permitidos por la ley.<\/p>\n

      [3]<\/a> Art\u00edculo 2944 del C\u00f3digo Civil<\/p>\n

      [4]<\/a> Ver los art\u00edculos 1949, 2412, 2416, 2421, 2431, 2432 2445 y 2490.<\/p>\n

      [5]<\/a> Diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola<\/strong> de la Lengua<\/p>\n

      [6]<\/a> https:\/\/bit.ly\/2KsMUZT<\/em><\/a><\/p>\n

      <\/p>\n

      Santiago Torreblanca Engell<\/strong><\/p>\n

      Secretario General Adjunto del <\/span>@PAN_CDMX<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Por Santiago Torreblanca Engell<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":109446,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[242,5,12],"tags":[19037],"class_list":["post-109400","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-de-invitado","category-opinion","category-vivienda","tag-santiago-torreblanca"],"yoast_head":"\nIgnorancia e ideolog\u00eda: contra las reformas en materia de arrendamiento<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Por Santiago Torreblanca Engell El 8 de julio, las diputadas Martha \u00c1vila Ventura (coordinadora del grupo parlamentario de MORENA en el congreso de la\" \/>\n<meta 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