Por Homero D\u00edaz Rodr\u00edguez<\/b><\/p>\n
El Colegio de Notarios de la Ciudad de M\u00e9xico, como entidad gremial, agradece la invitaci\u00f3n que se le ha hecho para participar en el presente foro.<\/p>\n
Los Notarios de la Ciudad de M\u00e9xico en nuestra actividad diaria tenemos un intenso contacto con las personas y con sus necesidades, tanto jur\u00eddicas como econ\u00f3micas y sociales, en particular en todo lo relativo a la formalizaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n de sus viviendas y a sus esquemas de financiamiento.<\/p>\n
La formaci\u00f3n de las relaciones contractuales ante nuestra fe nos permite conocerlas de primera mano y poder opinar sobre las mismas.<\/p>\n
Al igual que muchas otras actividades, tenemos contacto cotidiano con el devenir de la vida en nuestra Ciudad.<\/p>\n
La Ciudad de M\u00e9xico, una Ciudad de avanzada en muchos aspectos, am\u00e9n de ser la zona urbana m\u00e1s grande del pa\u00eds y, con los municipios conurbados, una de las m\u00e1s grandes del mundo, es tambi\u00e9n el coraz\u00f3n econ\u00f3mico y cultural de nuestra Naci\u00f3n, pero a la vez, la que concentra la gama completa de los contrastes demogr\u00e1ficos, sociales, econ\u00f3micos y culturales que se dan en nuestro pa\u00eds, algunos de ellos francamente contrapuestos.<\/p>\n
Es tambi\u00e9n el laboratorio ideal para poner en pr\u00e1ctica las soluciones adecuadas a los grandes problemas nacionales.<\/p>\n
Uno de ellos, que nos convoca a esta reuni\u00f3n, es el de la vivienda, como derecho humano garantizado por nuestras normas primarias, tanto la Constituci\u00f3n General de la Rep\u00fablica como la particular de la Ciudad de M\u00e9xico.<\/p>\n
En funci\u00f3n de garantizar por parte del estado ese derecho humano a sus habitantes, constitucional y legalmente se han estructurado los medios adecuados:<\/p>\n
En el \u00e1mbito legislativo federal tenemos lo siguiente:<\/p>\n
Nuestra Constituci\u00f3n General de la Rep\u00fablica garantiza en su art\u00edculo 4\u00b0 en favor de todas las familias el derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa, y que la Ley secundaria establecer\u00e1 los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo; en su art\u00edculo 2\u00b0, apartado B, fracci\u00f3n VI, impone a la Federaci\u00f3n, entidades federativas y municipios la obligaci\u00f3n de establecer las instituciones y determinar las pol\u00edticas necesarias para garantizar, entre otras, la mejor\u00eda de las condiciones de las comunidades ind\u00edgenas y de sus espacios para la convivencia y recreaci\u00f3n, mediante acciones que faciliten el acceso al financiamiento p\u00fablico y privado para la construcci\u00f3n y mejoramiento de vivienda, as\u00ed como ampliar la cobertura de los servicios sociales b\u00e1sicos.<\/p>\n
En su art\u00edculo 123, apartado A, fracci\u00f3n XII, establece a cargo de los patrones la obligaci\u00f3n de proporcionar a los trabajadores habitaciones c\u00f3modas e higi\u00e9nicas, mediante las aportaciones a un fondo nacional de la vivienda, a fin de constituir dep\u00f3sitos en favor de sus trabajadores y establecer un sistema de financiamiento que permita otorgar a \u00e9stos cr\u00e9dito barato y suficiente para que adquieran en propiedad tales habitaciones y orden\u00f3 la constituci\u00f3n del Infonavit, y en su apartado B, fracci\u00f3n XII, inciso f), estableci\u00f3 en favor de los trabajadores al servicio del Estado el derecho a que se les proporcionaran habitaciones baratas, en arrendamiento o venta, conforme a los programas previamente aprobados, mediante aportaciones a un fondo\u00a0 nacional y el establecimiento de un sistema de financiamiento que permita otorgar a \u00e9stos cr\u00e9dito barato y suficiente para que adquieran en propiedad habitaciones c\u00f3modas e higi\u00e9nicas, o bien para construirlas, repararlas, mejorarlas o pagar pasivos adquiridos por estos conceptos, que es el fundamento constitucional del Fovissste.<\/p>\n
A nivel legislativo secundario o reglamentario, para el cumplimiento de dichas disposiciones constitucionales, se han creado institutos y fideicomisos encargados de su cumplimiento y se han dictado diversas leyes en la materia, a saber:<\/p>\n
La Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, que tiene como finalidades, entre otras, adem\u00e1s de la creaci\u00f3n del Infonavit, establecer y operar un sistema de financiamiento que permita a los trabajadores obtener cr\u00e9dito barato y suficiente para la adquisici\u00f3n en propiedad de habitaciones c\u00f3modas e higi\u00e9nicas, la construcci\u00f3n, reparaci\u00f3n, ampliaci\u00f3n o mejoramiento de sus habitaciones, y el pago de pasivos contra\u00eddos por los conceptos anteriores; as\u00ed como coordinar y financiar programas de construcci\u00f3n de habitaciones destinadas a ser adquiridas en propiedad por los trabajadores, dando preferencia en la aplicaci\u00f3n de los recursos para satisfacer la demanda de habitaci\u00f3n y las necesidades de vivienda, a los trabajadores de bajos salarios, en las diversas regiones o localidades del pa\u00eds.<\/p>\n
La Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, que establece que los recursos del Pensionissste se destinar\u00e1n preferente a la construcci\u00f3n de vivienda, y que el Fovissste tiene por objeto establecer y operar un sistema de financiamiento que permita a los Trabajadores obtener cr\u00e9dito barato y suficiente, mediante pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria, hasta por dos ocasiones, para adquirir, construir, reparar, ampliar o mejorar sus viviendas o pagar los pasivos contra\u00eddos por esos conceptos.<\/p>\n
La Ley del Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas, que establece como una de sus funciones administrar los recursos del Fondo de la Vivienda para los miembros del activo del Ej\u00e9rcito, Fuerza A\u00e9rea y Armada, a fin de establecer y operar un sistema de financiamiento que les permita obtener cr\u00e9dito barato y suficiente para la adquisici\u00f3n en propiedad de habitaciones c\u00f3modas e higi\u00e9nicas, incluyendo las sujetas al r\u00e9gimen de condominio, para la construcci\u00f3n, reparaci\u00f3n, ampliaci\u00f3n o mejoramiento de sus habitaciones, y para el pago de pasivos contra\u00eddos por los conceptos anteriores.<\/p>\n
De 1984 a 2006 estuvo en vigor la Ley Federal de Vivienda, reglamentaria del Art\u00edculo 4o., p\u00e1rrafo cuarto, de la Constituci\u00f3n General de la Rep\u00fablica, cuyo objeto era establecer y regular los instrumentos y apoyos para que toda familia pudiera disfrutar de vivienda digna y decorosa.<\/p>\n
En cumplimiento de las disposiciones constitucionales que garantizan el acceso a la vivienda se han creado el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas (Issfam) y el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) en Banobras.<\/p>\n
En el \u00e1mbito legislativo local tenemos lo siguiente:<\/p>\n
Nuestra Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de la Ciudad de M\u00e9xico, en su art\u00edculo 9, apartado E, establece en favor de los habitantes de esta Capital el derecho a una vivienda adecuada para s\u00ed y su familia, adaptada a sus necesidades; pero impone a las autoridades la adopci\u00f3n de las medidas para que las viviendas re\u00fanan condiciones de accesibilidad, asequibilidad, habitabilidad, adaptaci\u00f3n cultural, tama\u00f1o suficiente, dise\u00f1o y ubicaci\u00f3n seguros que cuenten con infraestructura y servicios b\u00e1sicos de agua potable, saneamiento, energ\u00eda y servicios de protecci\u00f3n civil; asimismo establece que se impulsar\u00e1n planes accesibles de financiamiento, medidas para asegurar gastos soportables y la seguridad jur\u00eddica en la tenencia de la vivienda, y que se adoptar\u00e1n medidas, de conformidad con la ley, contra el desalojo arbitrario e ilegal de los ocupantes de la vivienda.<\/p>\n
A nivel legislativo secundario o reglamentario, para el cumplimiento de las disposiciones constitucionales, tanto generales como particulares, se han creado tambi\u00e9n institutos y fideicomisos encargados de su cumplimiento y se han dictado diversas leyes en la materia, a saber:<\/p>\n
La Ley de Vivienda para la Ciudad de M\u00e9xico, cuyo objeto es garantizar el derecho a la vivienda como un derecho humano universal conforme a lo dispuesto en la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de los Estados Unidos Mexicanos, la particular de la Ciudad de M\u00e9xico y los Tratados Internacionales de la materia, en los que M\u00e9xico es parte, as\u00ed como establecer los lineamientos generales de la pol\u00edtica y los programas de vivienda en la entidad y los instrumentos y mecanismos institucionales para que los \u00f3rganos de gobierno cumplan con las obligaciones generales del Estado, e integrar el Sistema de Informaci\u00f3n de Vivienda de la Ciudad de M\u00e9xico. Adem\u00e1s define al Instituto de Vivienda de la Ciudad de M\u00e9xico (Invi) como el principal instrumento del gobierno de la Ciudad de M\u00e9xico para la protecci\u00f3n y realizaci\u00f3n del derecho a la vivienda de la poblaci\u00f3n que por su condici\u00f3n socioecon\u00f3mica o por otras condiciones de vulnerabilidad, requieren de la acci\u00f3n del Estado para garantizarlo.<\/p>\n
La Ley del R\u00e9gimen Patrimonial y del Servicio P\u00fablico, que en diversas disposiciones establece que los bienes del dominio privado de la Ciudad de M\u00e9xico que no sean adecuados para destinarlos a los fines propios del servicio p\u00fablico se transmitan a t\u00edtulo oneroso o gratuito en favor de entidades que tengan a su cargo desarrollar programas de vivienda para atender necesidades colectivas. Asimismo establece que las Dependencias y Entidades de la Administraci\u00f3n P\u00fablica de la Ciudad de M\u00e9xico que enajenen inmuebles de dominio p\u00fablico, destinar\u00e1n el uno al millar sobre el monto de los precios por las enajenaciones onerosas que celebren de conformidad con dicha Ley, a la integraci\u00f3n de la Bolsa Inmobiliaria, que tendr\u00e1 por objeto, entre otros, el financiamiento de los programas de inter\u00e9s social y de vivienda.<\/p>\n
La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, ahora Ciudad de M\u00e9xico, que establece como uno de sus principios generales, planear el desarrollo urbano, con base en proyecciones del crecimiento poblacional de la ciudad de M\u00e9xico, a fin de garantizar su sustentabilidad mediante el ejercicio de los derechos de sus habitantes, entre otros, a la vivienda. Asimismo define los conceptos de Vivienda de Inter\u00e9s Social (cuyo precio m\u00e1ximo de venta al p\u00fablico es de 5,400veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de M\u00e9xico vigente) y Vivienda de inter\u00e9s popular (cuyo precio de venta al p\u00fablico es superior a 5,400 y no excede de 9,000 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de M\u00e9xico vigente) y establece como funciones de la Secretar\u00eda de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) del Gobierno de la Ciudad de M\u00e9xico, entre otras, autorizar la Construcci\u00f3n de Vivienda de Inter\u00e9s Social y Popular promovida por la Administraci\u00f3n P\u00fablica y crear una reserva territorial para la producci\u00f3n social de vivienda, de acuerdo a los recursos que el Congreso de la Ciudad de M\u00e9xico asigne para tal fin. Tambi\u00e9n establece normas especiales para impulsar y facilitar la construcci\u00f3n de vivienda para los trabajadores derechohabientes de los organismos nacionales de vivienda y, finalmente, que la Administraci\u00f3n P\u00fablica promover\u00e1 y apoyar\u00e1 equitativamente la participaci\u00f3n social y privada, entre otros, en proyectos habitacionales y en el reciclamiento y rehabilitaci\u00f3n de vivienda, especialmente la de inter\u00e9s social y popular.<\/p>\n
La Ley para la Reconstrucci\u00f3n Integral de la Ciudad de M\u00e9xico, que se expidi\u00f3 a ra\u00edz del sismo acaecido el 19 de septiembre de 2017, entre otros, con el objeto de garantizar el pleno ejercicio de los derechos de las personas que sufrieron alguna afectaci\u00f3n a causa del sismo, a trav\u00e9s de las acciones del Gobierno de la Ciudad, con la finalidad de restituirlos en su entorno, su comunidad y su vivienda integralmente, y establecer las acciones que permitan alcanzar la reparaci\u00f3n del da\u00f1o a las familias que perdieron su patrimonio, garantizando el acceso a una vivienda digna, segura, asequible y adecuada en los t\u00e9rminos estipulados en la Constituci\u00f3n y dem\u00e1s normatividad aplicable.<\/p>\n
Dentro de las pol\u00edticas p\u00fablicas dise\u00f1adas para fomentar la construcci\u00f3n de vivienda, tanto para venta como para renta, han comprendido desde facilidades administrativas, normas especiales de ordenamiento territorial y reducciones de contribuciones, y para facilitar el acceso a las mismas, se han creado programas de vivienda, de financiamiento, de regularizaci\u00f3n territorial, de regularizaci\u00f3n de titulaci\u00f3n, de reducciones y exenciones fiscales, hasta de bursatilizaci\u00f3n de la cartera hipotecaria.<\/p>\n
Hasta aqu\u00ed nos hemos referido al derecho humano a la vivienda que garantiza el estado en favor de los gobernados y que la administraci\u00f3n p\u00fablica, tanto federal como local, cumple con las directrices de las leyes secundarias o reglamentarias, a trav\u00e9s de los institutos y programas creados para ese fin.<\/p>\n
Pero el tema del arrendamiento de inmuebles para vivienda celebrado entre particulares merece ser tratado aparte, toda vez que si bien su objeto toca el concepto de vivienda, no lo podemos considerar primariamente o por s\u00ed mismo como un medio por el cual el estado garantice a un gobernado el derecho constitucional a la misma.<\/p>\n
Ello primeramente, porque su formaci\u00f3n corresponde al \u00e1mbito exclusivamente privado, esto es, a una relaci\u00f3n contractual entre particulares o iguales, es decir, sin condici\u00f3n de supra o subordinaci\u00f3n, en la cual uno proporciona a otro el uso y disfrute de una vivienda a cambio de una cantidad de dinero o renta, esto se da en el \u00e1mbito exclusivamente privado.<\/p>\n
Por un lado, el arrendador, como propietario de un bien inmueble, pretende que su inmueble, posiblemente su medio de subsistencia, le permita obtener una renta a cambio del uso y aprovechamiento que del mismo concede, que estar\u00e1 determinada por diversos factores, entre los que se podr\u00edan considerar, su superficie, destino, condiciones de conservaci\u00f3n, ubicaci\u00f3n, condiciones de mercado, y al darlo en arrendamiento, elegir\u00e1 una contraparte que le brinde confianza en cuanto al mantenimiento del inmueble y seguridad en el pago.<\/p>\n
Por el otro, el arrendatario contrata para resolver una necesidad de vivienda temporal, que tiene un costo, y para ello toma en cuenta los diversos factores antes enunciados, incluido su capacidad de pago.<\/p>\n
Es de tal relevancia social y econ\u00f3mica el arrendamiento, que las normas actuales de nuestro C\u00f3digo Civil lo regulan de manera detallada, de forma tal que puede celebrarse sin necesidad de pactar cl\u00e1usulas especiales, pues las normas legales precisan las generalidades y los derechos y obligaciones de ambas partes; incluso se prev\u00e9 el caso de que no se celebre por escrito o por plazo determinado; pero el propio C\u00f3digo establece tambi\u00e9n las normas para subsanar la falta de forma y, en su caso, la del t\u00e9rmino. Ello es relevante, porque lo contrario romper\u00eda el principio de la certeza y equilibro entre las partes en nuestro sistema legal.<\/p>\n
Es necesario precisar que la contraprestaci\u00f3n de un arrendamiento no se equipara a un r\u00e9dito, concepto este \u00faltimo equiparado a tasa o rendimiento, que es proporcional al valor de una inversi\u00f3n monetaria o comprende una parte al\u00edcuota de frutos o productos, lo cual no es equiparable a la contraprestaci\u00f3n o alquiler que se paga por el uso y aprovechamiento de una vivienda.<\/p>\n
La Ciudad de M\u00e9xico tiene una oferta amplia de inmuebles en renta.<\/p>\n
Pero para que el arrendamiento de vivienda alcanzara el nivel de instrumento de cumplimiento de la garant\u00eda del derecho humano a la vivienda, requerir\u00eda necesariamente la participaci\u00f3n del estado en su papel constitucional de autoridad garante de dicho derecho en su configuraci\u00f3n, sin cargar el peso del mismo en otro gobernado, lo cual ser\u00eda posible en nuestra opini\u00f3n a trav\u00e9s de pol\u00edticas p\u00fablicas que prevean la creaci\u00f3n de programas que impliquen la inversi\u00f3n p\u00fablica para la construcci\u00f3n a trav\u00e9s de sus organismos p\u00fablicos de vivienda para venta o renta, o bien programas que incentiven la inversi\u00f3n privada para la construcci\u00f3n de vivienda para arrendamiento, en el cual el arrendador, a cambio de los beneficios que recibe, quede obligado a conceder arrendamientos en condiciones y l\u00edmites previamente establecidas, con sanciones para el caso de incumplimiento.<\/p>\n
Asimismo, podr\u00edan incluirse en ello, viviendas de privados que pretendan a partir de ahora acceder a beneficios otorgados por la autoridad (como reducci\u00f3n o financiamiento de impuestos, financiamientos para ampliaci\u00f3n, mejoramiento o reparaci\u00f3n).<\/p>\n
El arrendamiento tiene que analizarse necesariamente desde la perspectiva de las dos partes, esto es, tanto del arrendador como del arrendatario.<\/p>\n
Sin embargo, en el presente caso, a la anterior disquisici\u00f3n habr\u00eda que sumar la condici\u00f3n socioecon\u00f3mica que se ha presentado en nuestro pa\u00eds, derivada de la emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor provocada por la epidemia de Covid-19.<\/p>\n
Derivado de ello, muchas personas, tanto arrendadores como arrendatarios, han tenido que suspender las actividades que producen la totalidad o parte de sus ingresos, incluido el cierre definitivo de negocios o empresas, la p\u00e9rdida de sus empleos o la suspensi\u00f3n o reducci\u00f3n de sus salarios, lo que, en el tema del arrendamiento de vivienda ha provocado, en el caso de los arrendatarios, su insolvencia total o parcial para el pago de las rentas.<\/p>\n
Pero la legislaci\u00f3n actual cuenta con figuras jur\u00eddicas que permiten enfrentar y solucionar la situaci\u00f3n de contingencia que ha golpeado a nuestra sociedad.<\/p>\n
En relaci\u00f3n con las obligaciones rec\u00edprocas de las partes, nuestro C\u00f3digo Civil, en su art\u00edculo 1796, establece el principio \u201cpacta sunt servanda\u201d, esto es, que los contratos deben de ser cumplidos en sus t\u00e9rminos, sin posibilidad de revisi\u00f3n o alteraci\u00f3n alguna de las prestaciones debidas hasta su total cumplimiento; pero en 2010 se introdujo la posibilidad de aplicar el principio \u201crebus sic stantibus\u201d, esto es, que las obligaciones deben ser cumplidas en sus t\u00e9rminos, siempre que no cambien las condiciones que las partes tuvieron en cuenta para su celebraci\u00f3n, pero solo para los contratos celebrados con car\u00e1cter aleatorio, cuando estando sujetos a plazo, condici\u00f3n o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de car\u00e1cter nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean m\u00e1s onerosas, caso en el cual dicha parte podr\u00e1 intentar la acci\u00f3n tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento se\u00f1alado en el propio C\u00f3digo.<\/p>\n
Si bien, las partes podr\u00edan convenir la aplicaci\u00f3n del principio \u201crebus sic stantibus\u201d a los contratos sinalagm\u00e1ticos de prestaciones peri\u00f3dicas, tiene que privar un principio de equilibrio, pues el alquiler de vivienda en nuestra Ciudad no podr\u00edamos generalizarlo, ya que existen desde quienes dan en alquiler una parte de su vivienda propia, quienes dan en arrendamiento para completar el pago de las mensualidades de un cr\u00e9dito que contrajeron para adquirirla, hasta personas vulnerables, tales como madres solteras, personas de la tercera edad, discapacitados, quienes reciben por medio de dicha renta los medios m\u00ednimos para su subsistencia, o instituciones de beneficencia privada que invierten sus recursos en inmuebles para arrendamiento, y cuyas rentas se aplican a sostener escuelas, hospicios, casas de retiro u hospitales, circunstancias muy diferentes de la idea generalizada de que los arrendadores generalmente son personas de recursos sobrados e ilimitados o grandes corporativos.<\/p>\n
Pero nuestro C\u00f3digo Civil no proh\u00edbe que dicho principio \u201crebus sic stantibus\u201d se aplique por convenio de las partes a contratos sinalagm\u00e1ticos para casos de cat\u00e1strofes.<\/p>\n
Es de tener en cuenta, sin embargo, que el propio C\u00f3digo en su art\u00edculo 1847 considera no culpable el incumplimiento de un deudor por caso fortuito o fuerza insuperable y, por tanto, no se le puede hacer efectiva una pena pactada para dicho supuesto.<\/p>\n
Finalmente, por lo que se refiere a los desalojos, como consecuencia de la terminaci\u00f3n forzosa o por el incumplimiento, deben necesariamente de ajustarse a lo previsto en la norma constitucional, esto es, luego de un juicio en el que las partes sean o\u00eddas en justicia y, en su caso, vencidas; pero de ninguna manera podr\u00eda avalarse un desalojo ilegal, pues no respetar la norma constitucional o legal, adem\u00e1s lo har\u00eda injusto.<\/p>\n
Pero de ah\u00ed a establecer sustantivamente causales que hagan improcedente tan siquiera solicitar la recuperaci\u00f3n del inmueble dado en arrendamiento cuando el contrato no conste por escrito y adem\u00e1s conceder el beneficio a quien lo recibi\u00f3 en arrendamiento de no pagar el alquiler, adem\u00e1s de que rompe los principios establecidos en nuestro sistema legal, implicar\u00eda colocar en una situaci\u00f3n de desventaja injusta al arrendador, pues generalmente en esos casos se provocan situaciones de corrupci\u00f3n y extorsi\u00f3n en perjuicio no tanto de los arrendadores sino en contra de los propios inquilinos, ya que terceros por asesorar a estos \u00faltimos, por defenderlos y por obstaculizar la acci\u00f3n del arrendador les cobran la renta o parte de ella, durante todo el tiempo que dure el procedimiento, que en ocasiones tardan a\u00f1os.<\/p>\n
En el caso de arrendamientos vigentes y m\u00e1s a\u00fan los ya vencidos, no les podr\u00eda ser aplicada retroactivamente una reforma legal aprobada con posterioridad a su celebraci\u00f3n, ya que estamos hablando de una ley ordinaria que regula la relaci\u00f3n entre particulares. Por tanto, proponemos, que en el caso de los arrendamientos vigentes o los ya vencidos, pero que no han sido entregados los inmuebles, en los que se presente la circunstancia enunciada, esto es, que a consecuencia de la emergencia sanitaria provocada por la Covid-19 el arrendatario se encuentre en estado de insolvencia total o parcial para poder cumplir con la renta convenida, con la finalidad de paliar el estado de vulnerabilidad en que cay\u00f3 el inquilino y evitar su desalojo, que podr\u00eda ser legal, pero no por ello justo, se siga alguna de las siguientes rutas:<\/p>\n
a).- Negociaci\u00f3n a trav\u00e9s del sistema de mediaci\u00f3n de un cambio en las condiciones del contrato, ya fuere el monto de la renta o su forma de pago.<\/p>\n
b).- El establecimiento de un programa de incentivos fiscales por parte de la administraci\u00f3n p\u00fablica en favor de los arrendadores, sujeto a la condici\u00f3n de que otorgue en favor de su inquilino condiciones que le permitan a \u00e9ste superar el estado cr\u00edtico en que cay\u00f3 su econom\u00eda.<\/p>\n
c).- La creaci\u00f3n de un seguro a partir de primas que paguen los arrendadores, con el que se garantice el pago del alquiler en el caso de que el inquilino falleciere o quedare desempleado o insolvente.<\/p>\n
d).- La creaci\u00f3n de mutualidades o conglomerados sindicados de inquilinos para garantizar rec\u00edprocamente el pago de rentas a sus respectivos arrendadores.<\/p>\n
e).- Que el inquilino pudiera garantizar el pago de la renta con el saldo de su Subcuenta de Vivienda en el Infonavit o en el Fovissste.<\/p>\n
f).- Que la Administraci\u00f3n P\u00fablica cree un programa de apoyos econ\u00f3micos a los inquilinos.<\/p>\n
g).- Que el Congreso que autorice la asignaci\u00f3n presupuestal para la creaci\u00f3n o incremento del fondo de apoyo a los inquilinos.<\/p>\n
La visi\u00f3n del arrendamiento de vivienda como un medio para garantizar el derecho humano a la vivienda requiere necesaria e inexcusablemente la reforma, adecuaci\u00f3n o adici\u00f3n de la Ley de Vivienda para se\u00f1alar los principios reguladores de la pol\u00edtica p\u00fablica en materia de arrendamiento social, para crear los programas y asignar los fondos necesarios para promover la construcci\u00f3n o compra por parte del Instituto de Vivienda u otro organismo p\u00fablico de vivienda para ese fin, lo cual tambi\u00e9n requerir\u00eda la rector\u00eda y ejecuci\u00f3n ineludible por parte de la Administraci\u00f3n P\u00fablica. Podr\u00eda prever la intervenci\u00f3n de inversi\u00f3n privada, bajo la reglamentaci\u00f3n especial que para ese efecto establezca la ley, a efecto de hacer atractivo que los inversionistas desarrollen este tipo de vivienda, bajo la vigilancia del estado.<\/p>\n
Esto, con toda certeza, originar\u00e1 una oferta de vivienda en arrendamiento a precios accesibles, que tambi\u00e9n generar\u00e1 una baja en los alquileres en general.<\/p>\n
Expuesto lo anterior, en la parte \u00faltima de esta intervenci\u00f3n, deseamos hacer referencia a la iniciativa de ley presentada ante el Congreso de la Ciudad de M\u00e9xico, a efecto de reformar diversos art\u00edculos del C\u00f3digo Civil en materia de arrendamiento inmobiliario.<\/p>\n
De entrada, queremos dejar sentado que participamos de la convicci\u00f3n que las disposiciones vigentes y la intervenci\u00f3n de la administraci\u00f3n p\u00fablica permitir\u00e1n sortear favorablemente en favor de ambas partes la actual situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, que afecta tanto a los arrendadores como a los inquilinos.<\/p>\n
Sin perjuicio de ello y sin desdoro de la importancia de los motivos que se exponen en la iniciativa que nos ocupa, creemos que cuando se toca una ley vigente, debe de tomarse en cuenta la ratio legis, pues dicha raz\u00f3n es el sustrato de nuestro estado de derecho, esto es, de reglas justas que permitan una sana y pac\u00edfica convivencia.<\/p>\n
Desequilibrar los derechos y obligaciones entre las partes en una figura contractual tendr\u00e1 la consecuencia de abonar a su extinci\u00f3n o a que las partes busquen la manera de burlarla o de violarla.<\/p>\n
En materia de arrendamiento hemos tenido experiencias que nos han mostrado lo da\u00f1ino de regulaciones que, en algunos casos, pretendiendo ser temporales, se convirtieron en definitivas y provocaron consecuencias de car\u00e1cter social, como fue el caso de los decretos de congelaci\u00f3n de rentas de 1945, cuya aplicaci\u00f3n dur\u00f3 cerca de 40 a\u00f1os y tuvo como consecuencia el dem\u00e9rito de muchos inmuebles en las colonias del Centro Hist\u00f3rico, Santa Mar\u00eda la Ribera, Guerrero y Roma, entre otras.<\/p>\n
En \u00e9pocas anteriores, los contratos de arrendamiento se llegaron a celebrar como convenios de transacci\u00f3n en un juicio de terminaci\u00f3n de arrendamiento que se tramitaba, a efecto de que, de darse el supuesto, s\u00f3lo se pidiera la ejecuci\u00f3n judicial del convenio.<\/p>\n
En la actualidad, muchos arrendamientos o renovaci\u00f3n de los mismos se est\u00e1n celebrando de inicio ante Mediador, como si ya se hubiera dado el caso de incumplimiento o terminaci\u00f3n.<\/p>\n
De all\u00ed que, si contrariamente a lo antes dicho, lo que se pretende es revisar el contrato de arrendamiento para convertirlo en una figura que siga siendo el medio para resolver necesidades de vivienda en el \u00e1mbito del mercado privado (que por tanto no podr\u00eda ser considerado como medio para garantizar por parte del estado el derecho humano a la vivienda), lo primero que hay que determinar es si la intenci\u00f3n es eliminar o hacer inutilizable dicha figura, caso en el cual habr\u00e1 qu\u00e9 crear la que la substituya, pero si se pretende conservarla, no es imponiendo al arrendador la carga de proporcionar al inquilino vivienda, a\u00fan sin pago, o dificultando la recuperaci\u00f3n del inmueble, pues ello, si se pretende fundar en la garant\u00eda del derecho humano a la vivienda del inquilino, viola en perjuicio del arrendador el derecho humano a la seguridad jur\u00eddica en su patrimonio que le garantiza con cargo al estado el art\u00edculo 16 Constitucional.<\/p>\n
Y esto es porque cuando la norma constitucional establece la garant\u00eda del derecho humano a la vivienda, la misma la establece en favor del gobernado frente al estado, quien debe de proveer lo conducente a su cumplimiento por medio de institutos y pol\u00edticas p\u00fablicas, y no puede considerarse v\u00e1lido desde ning\u00fan punto de vista que dicha garant\u00eda deba de ser proporcionada o garantizada por un particular gobernado a otro particular gobernado sin la intervenci\u00f3n activa del estado.<\/p>\n
Por tanto, los siguientes comentarios se emiten en relaci\u00f3n con la propuesta de reforma al C\u00f3digo Civil en materia de arrendamiento inmobiliario destinado a habitaci\u00f3n.<\/p>\n
I.- En relaci\u00f3n con el art\u00edculo 2398:<\/p>\n
1.- La adici\u00f3n a la definici\u00f3n del contrato de arrendamiento, consistente en que ser\u00e1 arrendamiento \u201c\u2026aun cuando las partes le dieren oralmente o por escrito una denominaci\u00f3n o nombre diferentes \u2026\u201d,<\/strong> creemos que es innecesaria, tomando en consideraci\u00f3n que el propio C\u00f3digo Civil en el Libro Cuarto, Primera Parte, T\u00edtulo Primero, Cap\u00edtulo I, al regular la INTERPRETACI\u00d3N de los contratos tiene diversos art\u00edculos, que est\u00e1n precisamente incluidos en dicho cuerpo normativo para resolver esa cuesti\u00f3n, como lo son los art\u00edculos 1851 a 1859, sin perjuicio de que existe interpretaci\u00f3n doctrinal y jurisprudencial en el sentido de que la naturaleza de un contrato y sus consecuencias jur\u00eddicas no est\u00e1n determinadas por su denominaci\u00f3n sino por las estipulaciones de las partes, esto es, por el contenido u objeto de las prestaciones debidas entre las partes.<\/p>\n De all\u00ed que en t\u00e9rminos de dichas disposiciones legales, aun cuando a cualquier pacto entre las partes se le llamare como quisieren ellas, aun si utilizaren alguna denominaci\u00f3n novedosa que lo convirtiera en un contrato innominado, se regir\u00eda por las reglas del contrato con el que tuviera m\u00e1s analog\u00eda de los reglamentados en el propio C\u00f3digo Civil y si dichas prestaciones consisten en que en dicho pacto una de las partes se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto, ser\u00e1 ARRENDAMIENTO y se regir\u00eda por los art\u00edculos relativos del propio C\u00f3digo que regulan el arrendamiento.<\/p>\n 2.- La adici\u00f3n de su parte final, esto es, la que dice \u201c\u2026El arrendamiento de vivienda es un contrato espec\u00edfico de arrendamiento por medio del cual la relaci\u00f3n entre las partes cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un r\u00e9dito a favor del arrendador \u2026\u201d,<\/strong> creemos que en t\u00e9cnica jur\u00eddica no cumple su objetivo, por las siguientes razones:<\/p>\n a).- Por un lado, el cumplimiento de dicha garant\u00eda debe de cumplirse por el estado en favor de los gobernados a trav\u00e9s de los organismos y de la manera como lo establezcan las leyes reglamentarias o constitucionales, y a partir de all\u00ed, la administraci\u00f3n p\u00fablica deber\u00e1 dise\u00f1ar pol\u00edticas p\u00fablicas que lo hagan posible.<\/p>\n Por eso, no desde\u00f1amos la menci\u00f3n del derecho humano a la vivienda; pero creemos que el arrendamiento, una relaci\u00f3n contractual entre particulares o iguales, no puede ser el instrumento de cumplimiento de dicho derecho humano.<\/p>\n Y es que, creemos que considerar que el arrendamiento de vivienda cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria, no puede considerarse que cumple el mandato constitucional, pues las garant\u00edas o los derechos humanos establecidos tanto en nuestra Constituci\u00f3n General como en la particular de nuestra Ciudad son en favor del gobernado frente al estado-poder, no entre iguales, y s\u00f3lo el estado-poder, por un lado a trav\u00e9s del \u00f3rgano legislativo tiene la facultad de dictar las leyes reglamentarias o secundarias y de crear los organismos ordenados por el constituyente, as\u00ed como de asignar recursos p\u00fablicos para cumplir con dicha garant\u00eda, y por el otro la administraci\u00f3n p\u00fablica tiene el instrumento de dise\u00f1ar las pol\u00edticas p\u00fablicas para convertir dicha garant\u00eda o derecho humano en una realidad de manera justa; pero atribuir a una de las partes en el arrendamiento, esto es, a un gobernado, la carga del cumplimiento de dicho derecho humano, al margen de una reglamentaci\u00f3n del precepto constitucional y de la obligaci\u00f3n de las pol\u00edticas p\u00fablicas, podr\u00eda establecer una carga desproporcionada e injusta a una de las partes, que se ver\u00e1 reflejada en el resto de las obligaciones y restricciones a sus derechos que se le imponen, pues pr\u00e1cticamente cualquier inconformidad, desacuerdo, impugnaci\u00f3n o reclamo del arrendador, lo convertir\u00eda en un violador de un derecho humano, cuando que \u00e9l es tambi\u00e9n gobernado y, por tanto, debe de ser protegido por el derecho. Y ser considerado como violador de un derecho constitucional, am\u00e9n de que lo coloca en situaci\u00f3n de ser considerado autoridad para efectos del amparo, le acarrea una serie de responsabilidades que rebasan el \u00e1mbito de lo contractual privado.<\/p>\n b).- Por otro lado, creemos que la definici\u00f3n del tipo espec\u00edfico del contrato de arrendamiento de vivienda como aqu\u00e9l por medio del cual \u201c\u2026 la relaci\u00f3n entre las partes cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un r\u00e9dito a favor del arrendador \u2026\u201d,<\/strong> por los motivos y razonamientos antes expuestos, desnaturaliza dicha figura contractual.<\/p>\n Esto es as\u00ed, porque las relaciones contractuales se dan entre gobernados para establecer entre ellos obligaciones rec\u00edprocas y correspondientes; por tanto, no puede ser un contrato entre dos simples particulares, esto es, sin intervenci\u00f3n ni responsabilidad alguna del o para el estado, un medio para que con cargo a uno de los particulares se d\u00e9 cumplimiento a un derecho humano que conlleva la correlativa obligaci\u00f3n constitucional para el estado, pues dicha obligaci\u00f3n correlativa de satisfacer el derecho humano a la vivienda establecida en favor de los gobernados, no le fue impuesta a los particulares, y por tanto, cualquiera de las partes no est\u00e1 obligada a satisfacer con sus propios medios un derecho humano al que podr\u00edan tener derecho tanto \u00e9l como su contraparte, puesto que el arrendador en ning\u00fan momento ni de forma alguna, al ser el propietario de la vivienda y obtener la renta, viola en perjuicio de su co-contratante alg\u00fan derecho.<\/p>\n Pero considerar que el arrendador percibe por la satisfacci\u00f3n de dicho derecho humano en favor de su contraparte un \u201cr\u00e9dito\u201d,<\/strong> creemos que desnaturaliza el arrendamiento, pues dicho t\u00e9rmino refleja la percepci\u00f3n de un \u201crendimiento\u201d de car\u00e1cter financiero, como si el arrendamiento no consistiere en proveer el uso y aprovechamiento de un inmueble para vivienda, sino la percepci\u00f3n de un rendimiento financiero sobre la inversi\u00f3n.<\/p>\n En esto es pertinente aclarar que muchos de los inmuebles dados en arrendamiento para vivienda no es posible tasar su valor, pues son partes de las viviendas de sus propietarios, y en todo caso, determinar el \u201cr\u00e9dito\u201d de una inversi\u00f3n requerir\u00eda primeramente una valuaci\u00f3n del bien inmueble, lo cual ser\u00eda no solo m\u00e1s dif\u00edcil sino m\u00e1s gravoso para el arrendatario, ya que el rendimiento tendr\u00eda que estar determinado en funci\u00f3n del valor del inmueble, que en la Ciudad de M\u00e9xico, creemos que dif\u00edcilmente ser\u00eda a la baja.<\/p>\n 3.- Por lo que se refiere al t\u00e9rmino m\u00ednimo del arrendamiento de vivienda:<\/p>\n a).- Creemos que podr\u00eda resultar dif\u00edcil para las partes evaluar el impacto de un contrato de ese monto de duraci\u00f3n m\u00ednima, pues nuestros ciclos de vida, tanto laboral como econ\u00f3mico y fiscal, se rige por per\u00edodos anuales, que le permiten a las personas planear en funci\u00f3n de ello, por serles m\u00e1s f\u00e1cil el manejo de la informaci\u00f3n que reciben en un mundo tan cambiante, en el que las condiciones econ\u00f3micas del entorno y las particulares de los contratantes, las cargas fiscales, tanto personales como de los inmuebles, los gastos de conservaci\u00f3n y las cuotas de mantenimiento pueden variar imprevisiblemente, y en la propuesta de reforma s\u00f3lo se permite a una de las partes (arrendatario) solicitar el cambio de condiciones a la baja, sin que de ninguna manera se considere o prevea que la contraparte (el arrendador) podr\u00eda, en tan largo tiempo, encontrarse en una situaci\u00f3n que le impida cumplir las cargas fiscales del inmueble o las que le imponga, en su caso, la asociaci\u00f3n de cond\u00f3minos o de colonos, que aun cuando no son autoridad, la ley les atribuye la acci\u00f3n para cobrar sus cr\u00e9ditos a\u00fan con el propio inmueble, o bien para para pagar el cr\u00e9dito hipotecario con el que compr\u00f3 el inmueble, o incluso proveer a su propia subsistencia.<\/p>\n En esto, el art\u00edculo 2448-C del C\u00f3digo Civil ya concede al arrendatario el derecho de prorrogar por un a\u00f1o forzoso m\u00e1s el arrendamiento, siempre que est\u00e9 al corriente en el pago de las rentas, lo cual, desde nuestro punto de vista, es justo que la ley conceda este derecho al arrendatario.<\/p>\n b).- Ante las eventualidades que podr\u00edan presentarse en arrendamientos de duraci\u00f3n m\u00ednima mayor a un a\u00f1o, podr\u00eda generar o la necesidad de pactar cl\u00e1usulas de ajuste o, en su caso, elevar de inicio el precio de los arrendamientos.<\/p>\n II.- Sobre la adici\u00f3n del art\u00edculo 2403 BIS, creemos que restringir las posibilidades de garant\u00edas a los arrendadores har\u00edan m\u00e1s onerosos los arrendamientos.<\/p>\n Creemos que la instrumentaci\u00f3n de soluciones como la creaci\u00f3n de seguros o garant\u00edas sindicadas o la posibilidad de garantizar con el saldo de la Subcuenta de Vivienda, incrementar\u00edan la gama de posibilidades para hacer m\u00e1s accesibles los arrendamientos de vivienda.<\/p>\n III.- La adici\u00f3n de los dos \u00faltimos p\u00e1rrafos al art\u00edculo 2406 creemos que pretende regular circunstancias extremas, pero no acotarlas podr\u00eda hacer incurrir en situaciones sin soluci\u00f3n y, por tanto, injusta para una de las partes, por lo siguiente:<\/p>\n a).- Respecto del p\u00e1rrafo que dice \u201c\u2026 En el caso de arrendamientos de vivienda, la ausencia de contrato escrito impedir\u00e1 que pueda hacerse un desalojo, a\u00fan por incumplimiento del pago de la renta, hasta que no sea subsanada esta formalidad \u2026\u201d, <\/strong>que implica un cambio en la redacci\u00f3n actual, que sanciona al arrendador por la falta de forma, as\u00ed como de indemnizar por da\u00f1os y perjuicios al arrendatario siempre que los mismos sean consecuencia directa de la falta de forma del contrato.<\/p>\n En nuestra opini\u00f3n la redacci\u00f3n propuesta rompe el equilibro de las partes, tanto sustantiva como procesalmente, porque viola o contradice diversas disposiciones del mismo cuerpo normativo y del adjetivo, que permiten que pueda acreditarse o probarse la existencia de la relaci\u00f3n contractual con otros medios de prueba, que para el efecto del ejercicio de los derechos y del acceso a una justicia pronta y expedita son muy relevantes; no permitirlo deja en estado de indefensi\u00f3n a una de las partes, pues pareciera de dicha redacci\u00f3n que todos los dem\u00e1s derechos y obligaciones s\u00ed pueden reclamarse entre las partes, a\u00fan la rescisi\u00f3n o terminaci\u00f3n por incumplimiento, pero no se podr\u00eda ejecutar la sentencia que eventualmente condenara por no constar por escrito el contrato, cuando la propia ley regula los efectos, a\u00fan en el caso de que no constare por escrito.\u00a0<\/strong><\/p>\n Ahora bien, si la intenci\u00f3n de dicho p\u00e1rrafo es impedir que se celebren contratos de arrendamiento de manera simplemente consensual, probablemente deber\u00eda de establecerse la forma en este caso como una solemnidad, de manera tal que no exista el contrato de arrendamiento si no se celebra por escrito.<\/p>\n Permanecer en la redacci\u00f3n propuesta har\u00eda que la subsanaci\u00f3n de la falta de forma escrita del contrato de arrendamiento para recuperar el inmueble dado en arrendamiento en el caso de incumplimiento en el pago de la renta (no necesariamente por imposibilidad econ\u00f3mica para ello sino por cualquier causa), ser\u00eda imposible dicha subsanaci\u00f3n, pues al arrendador corresponder\u00eda ejercer la acci\u00f3n pro-forma en un juicio ordinario que probablemente durar\u00eda varios a\u00f1os, abriendo la posibilidad de situaciones de abuso, pues terceros ajenos a la relaci\u00f3n contractual, aprovechar\u00edan la situaci\u00f3n cobrando ellos la renta o parte de ella al inquilino, mientras dure el juicio, a cambio de una especie de protecci\u00f3n, alargando lo m\u00e1s posible el litigio, como ya ha sucedido con anterioridad.<\/p>\n b).- Respecto del p\u00e1rrafo que dice \u201c\u2026 Adem\u00e1s, el arrendador perder\u00e1 su derecho a conservar el dep\u00f3sito en caso de recisi\u00f3n anticipada del contrato por parte del arrendatario, o de una cantidad equivalente al mismo en caso del t\u00e9rmino temporal del mismo \u2026\u201d,<\/strong> valdr\u00eda la pena establecer concretamente las causales precisas, para no incurrir en injusticias para ninguna de las partes.<\/p>\n IV.- La incorporaci\u00f3n de un art\u00edculo 2406 bis que establezca que \u201c\u2026En caso de ausencia de contrato escrito en arrendamientos de vivienda, se considerar\u00e1 para todos los efectos legales que las partes est\u00e1n en una relaci\u00f3n arrendataria de acreditarse la existencia de una ocupaci\u00f3n consentida en inmueble propio por parte de un tercero a cambio de una remuneraci\u00f3n en dinero en especie. En estos casos tambi\u00e9n bastar\u00e1 la protesta de decir verdad para impulsar la acci\u00f3n por cualquier violaci\u00f3n a la relaci\u00f3n de arrendamiento, sin detrimento que las partes deban acreditar fehacientemente sus dichos durante el juicio y sin menoscabo de lo establecido en el art\u00edculo 2406 \u2026\u201d.<\/strong><\/p>\n Este art\u00edculo resulta innecesario, pues el propio C\u00f3digo Civil regula los derechos y obligaciones de las partes en los contratos de arrendamiento formado por el consentimiento no escrito de las partes. En el caso preciso que pretende regular dicho art\u00edculo, por un lado la propia ley procesal establece los medios para probar de manera preparatoria la relaci\u00f3n contractual con una interpelaci\u00f3n judicial o ante notario, y por la otra, la posibilidad de que ambas partes ejerzan sus derechos o la protecci\u00f3n de los mismos, pero la menci\u00f3n final restringe los derechos de una de las partes, lo cual lo colocar\u00eda en una situaci\u00f3n de desequilibro o de indefensi\u00f3n frente a sus derechos.<\/p>\n Creemos que, en todo caso, se debe de detallar y en su caso, acotar dicho derecho, pues la generalidad de su redacci\u00f3n puede provocar imprecisi\u00f3n en los derechos y desembocar en su abuso y en ser medio para cometer injusticias tanto en contra del arrendador como del arrendatario, ya que sin bien reconoce como relaci\u00f3n de arrendamiento la ocupaci\u00f3n consentida con el pago de renta, de no establecerse las salvaguardas adecuadas, podr\u00eda ser utilizado por quien habiendo despojado al inquilino o habiendo \u00e9ste cedido su derecho sin consentimiento ni conocimiento del arrendador, por el hecho de que \u00e9ste continuare depositando la renta, caer\u00eda en la protecci\u00f3n indebida de esta figura, que no estar\u00eda establecida para ese fin.<\/p>\n V.- En relaci\u00f3n con la incorporaci\u00f3n de un art\u00edculo 2425 bis, que establece derechos en favor de un arrendatario de inmueble con destino de vivienda, nos permitimos comentar lo siguiente:<\/p>\n a).- En relaci\u00f3n con la fracci\u00f3n I (primera), podr\u00eda considerarse adecuado si el pacto de pago de la renta es mensual; pero si fuera por per\u00edodos mayores, dicha fracci\u00f3n lo impedir\u00eda, como ser\u00eda el caso de pacto de pago de la renta por bimestres, trimestres, semestres o a\u00fan anuales, cuando de ello el inquilino obtuviera una ventaja.<\/p>\n b).- En relaci\u00f3n con la fracci\u00f3n II (segunda) creemos que la misma va en correlaci\u00f3n directa con la seguridad que tenga el arrendador del pago de la renta y del resarcimiento de da\u00f1os causados por el inquilino, por lo que el establecimiento de otras opciones de garant\u00eda podr\u00eda hacer posible ello; de lo contrario, podr\u00eda crear una situaci\u00f3n de desequilibrio en perjuicio del inquilino para conseguir una vivienda en renta.<\/p>\n c).- En relaci\u00f3n con la fracci\u00f3n III (tercera), nos parece muy justo que un inquilino no sea v\u00edctima de un desalojo arbitrario o ilegal; pero todos los desalojos ordenados por la autoridad judicial que no sean cumplidos voluntariamente por el condenado a ello, necesariamente son forzosos. Establecer la imposibilidad de desalojos forzosos establecer\u00eda una situaci\u00f3n de desequilibrio de una de las partes para recuperar el bien cuyo uso fue materia del contrato, a efecto de poder volver a celebrar otro contrato y, en su caso, obtener la renta que posiblemente consiste en el ingreso para el sostenimiento propio y de su familia y para hacer frente a sus propias obligaciones y deudas.<\/p>\n d).- En relaci\u00f3n con la fracci\u00f3n IV (cuarta), la obligaci\u00f3n de notificarse la diligencia de desocupaci\u00f3n o lanzamiento con una anticipaci\u00f3n de dos meses establece un desequilibrio procesal; pues la parte condenada a la desocupaci\u00f3n conoce la determinaci\u00f3n judicial y en cumplimiento de los principios constitucionales debe de cumplir voluntariamente dicha orden; pero eso creo que quien debe de opinar con mejor conocimiento son los jueces, los actuarios y los litigantes.<\/p>\n e).- En relaci\u00f3n con la fracci\u00f3n V (quinta), es necesario precisar la dependencia de la administraci\u00f3n p\u00fablica o judicial con competencia y obligaci\u00f3n para \u201c\u2026 brindar la asistencia psicosocial \u2026 pertenecientes a las instituciones encargadas de atender su situaci\u00f3n particular \u2026\u201d,<\/strong> a efecto de que dicha disposici\u00f3n no se convierta por un lado en una garant\u00eda imposible de cumplir, y por el otro, en un obst\u00e1culo procesal.<\/p>\n De la mayor relevancia es precisar el concepto \u201c\u2026 personal que brinde la asistencia \u2026 de cualquier otro car\u00e1cter, pertenecientes a las instituciones encargadas de atender su situaci\u00f3n particular \u2026\u201d,<\/strong> pues la imprecisi\u00f3n del concepto \u201c\u2026 de cualquier otro car\u00e1cter \u2026\u201d,<\/strong> en principio har\u00eda nugatorio un derecho que no se puede definir, no establece qui\u00e9n lo debe de definir y no existe un correlativo obligado a ello.<\/p>\n f).- En relaci\u00f3n con la fracci\u00f3n VI (sexta) creemos que la misma deber\u00eda de trasladarse a la Ley de Vivienda o en \u00e9sta establecerse un derecho correlativo, que fuera conformado con la obligaci\u00f3n de la administraci\u00f3n p\u00fablica de crear programas para ese fin y de la asignaci\u00f3n de presupuesto para dar cumplimiento a los mismos.<\/p>\n g).- En relaci\u00f3n con la fracci\u00f3n VII (s\u00e9ptima), nos parece un derecho incuestionable, ya establecido en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal, que es v\u00e1lido para cualquier relaci\u00f3n contractual o conflicto, a efecto de aliviar la carga de los tribunales. Su menci\u00f3n, en nuestra opini\u00f3n, es innecesaria, por ya estar establecida en dicha ley.<\/p>\n VI.- En relaci\u00f3n con la adici\u00f3n de un art\u00edculo 2431 bis, nos parece adecuado, aunque por t\u00e9cnica legislativa, creemos que debiera incorporarse en el propio art\u00edculo 1796 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n La menci\u00f3n de recurrir a los mecanismos previstos en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal, la creemos innecesaria, porque el derecho lo da dicha ley, y establecerla en esta disposici\u00f3n resultar\u00eda redundante.<\/p>\n Con esto, doy por concluida mi intervenci\u00f3n, no sin dejar sentado que el Colegio de Notarios agradece y aprecia la invitaci\u00f3n que se le hizo para exponer las observaciones anteriores, que no pretenden de forma alguna establecer un debate sobre los motivos, sin abonar a su soluci\u00f3n, ubicando en su dimensi\u00f3n la intervenci\u00f3n de los distintos sujetos convocados a solucionar los problemas que indiscutiblemente y sin culpa de las v\u00edctimas, aquejan a nuestra sociedad.<\/p>\n Discurso brindado en el Foro Virtual de Vivienda y Arrendamiento en tiempos del Covid-19<\/em><\/strong><\/p>\n *Not. 54 Homero D\u00edaz Rodr\u00edguez<\/strong><\/p>\n Vicepresidente del Colegio de Notarios de la Ciudad de M\u00e9xico<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Por Homero D\u00edaz Rodr\u00edguez<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":109316,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[242,5,12],"tags":[2415,15775,19018,19017,1461],"class_list":["post-109310","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-de-invitado","category-opinion","category-vivienda","tag-arrendamiento","tag-colegio-de-notarios-de-la-ciudad-de-mexico","tag-foro-legislativo","tag-homero-diaz-rodriguez","tag-notarios"],"yoast_head":"\n