{"id":109306,"date":"2020-07-15T14:42:48","date_gmt":"2020-07-15T19:42:48","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=109306"},"modified":"2021-09-13T16:25:53","modified_gmt":"2021-09-13T21:25:53","slug":"de-la-cuestion-del-arrendamiento-apuntes-para-un-debate-sobre-vivienda-derecho-y-justicia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/de-la-cuestion-del-arrendamiento-apuntes-para-un-debate-sobre-vivienda-derecho-y-justicia\/","title":{"rendered":"Sobre el arrendamiento: apuntes para un debate sobre vivienda, derecho y justicia"},"content":{"rendered":"

Por Kalycho Escoffi\u00e9*<\/strong><\/p>\n

Form\u00e9 parte del grupo de organizaciones y activistas que redact\u00f3 una sugerencia de reformas al C\u00f3digo Civil de la Ciudad de M\u00e9xico, misma que fue adoptada por las Diputadas Martha \u00c1vila y Valentina Batres, quienes la presentaron formalmente como iniciativa. El objetivo original de estas adecuaciones y adhesiones era atender problemas prexistentes en los arrendamientos en la capital del pa\u00eds, los cuales se ver\u00edan agravados por los efectos de la inevitable ola de desalojos que generar\u00e1 la pandemia por el virus SARS-CoV2 (COVID-19). Desde su anuncio, la iniciativa no ha estado libre de controversia. Algunas de las cr\u00edticas que se le han hecho parten de preocupaciones razonables y atendibles para el debate. Muchas otras vienen de informaci\u00f3n err\u00f3nea y tergiversada difundida muchas veces por desconocimiento, muchas otras con dolo.<\/p>\n

Este espacio se nos ha facilitado para que atendamos punto por punto la iniciativa, exponiendo nuestros argumentos a favor o en contra. Pero antes de hacer lo propio, creo que es indispensable reconocer que lo que realmente estamos debatiendo aqu\u00ed no es, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento debe tener una duraci\u00f3n m\u00ednima de un a\u00f1o, como actualmente establece el C\u00f3digo Civil de la capital federal, o si debiera ser de tres a\u00f1os. Lo que est\u00e1 sobre la mesa, realmente, es c\u00f3mo entendemos el contrato de arrendamiento y lo que entendemos por justo en este tipo de relaciones. As\u00ed que antes de ir art\u00edculo por art\u00edculo, argumento por argumento, quisiera brevemente exponer ese debate primigenio, el debate detr\u00e1s de todos los comentarios a favor y en contra de la iniciativa destinataria de tantas diatribas.<\/p>\n

Tradicionalmente, los c\u00f3digos civiles del pa\u00eds han incluido el contrato de arrendamiento de vivienda como un contrato m\u00e1s, inserto en el mismo marco com\u00fan para arrendamiento de bienes muebles y de otro tipo de inmuebles. Y s\u00ed, como todo contrato es susceptible de las reglas y los principios generales comunes, pero no nos confundamos: no posee las mismas repercusiones sociales, ni se rige, o al menos no debiera regirse, bajo una l\u00f3gica mercantilista que reduce al propietario y al inquilino como meros medios de flujo de efectivo. No es casualidad que, en sus libelos a la iniciativa, muchas voces utilicen datos duros relativos a la industria de la renta \u2013por ejemplo, que el arrendamiento equivale al 1.5% del PIB federal- y no sobre la realidad social que rodea esos contratos. Estos discursos parecieran validar los arrendamientos \u00fanicamente por el papel que juegan en el mercado, desdibujando las necesidades humanas tanto del propietario como del arrendador, que justifican su existencia.<\/p>\n

Esta l\u00f3gica meramente mercantil, con la que suele atacarse la iniciativa en cuesti\u00f3n, olvida que el arrendamiento de vivienda tiene la particularidad de ser una relaci\u00f3n jur\u00eddica por medio de la cual una persona busca satisfacer su necesidad de vivienda a trav\u00e9s del pago peri\u00f3dico que le hace a otra por el uso de un inmueble. El propietario normalmente decide poner un inmueble en renta en lugar de venderlo porque desea contar con \u00e9l a futuro, pero un espacio de esta naturaleza requiere uso y presencia humanos para evitar su deterioro. El propietario no est\u00e1 obligado a garantizar el derecho a la vivienda de otra persona, pero decide ofrecer la suya a cambio de una compensaci\u00f3n.<\/p>\n

Es decir, el arrendamiento es una relaci\u00f3n en la cual ambas partes disponen de sus respectivos patrimonios para beneficio mutuo: el propietario pone el inmueble, el inquilino un porcentaje de sus ingresos mensuales (que de acuerdo con datos del INEGI, en M\u00e9xico puede llegar a ser del 61%). Pero tambi\u00e9n es una relaci\u00f3n jur\u00eddica en la cual se entrelazan constantemente los proyectos de vida de las partes.<\/p>\n

Por si fuera poco, el impacto del arrendamiento supera a las personas que firman el acuerdo escrito. No en pocas ocasiones el inquilino, aqu\u00e9l que de forma directa se compromete jur\u00eddicamente con el propietario, suele vivir con m\u00e1s personas que tambi\u00e9n utilizan esa vivienda: parejas, hijas, hijos, adultos mayores, amistades, entre otros. Son personas bajo los efectos del arrendamiento pero que no son parte de \u00e9l formalmente. Tampoco tendr\u00e1n personalidad durante un juicio, ni siquiera garant\u00eda de audiencia.<\/p>\n

El arrendamiento es, entonces, uno de los pilares de la sociedad, tan valioso y ben\u00e9fico como complejo y complicado. Su valor va m\u00e1s all\u00e1 del flujo de efectivo. El arrendamiento genera barrios, tejido social, diversifica nuestras ciudades, ayuda a que la gente est\u00e9 cerca de sus centros de trabajo, entre muchos otros efectos sociales no tasables.<\/p>\n

Sin embargo, desde hace tiempo contamos en M\u00e9xico con datos alarmantes que debieran poner nuestra atenci\u00f3n en el arrendamiento y sus efectos sociales, con o sin pandemia, con o sin iniciativa en este Honorable Congreso de la Ciudad de M\u00e9xico. Tanto el INEGI como la OCDE coinciden que a nivel nacional entre el 14 y 15% de las personas en el pa\u00eds rentan la vivienda que habitan. Seg\u00fan datos del INEGI, este porcentaje subir\u00eda al 24.37% en Ciudad de M\u00e9xico. Tambi\u00e9n, sabemos que el INEGI ha se\u00f1alado que solo el 41% de las personas que rentan el lugar que habitan poseen un contrato de arrendamiento. Es decir, habr\u00eda un 59% de arrendamientos sin contratos.<\/p>\n

Desde el 2003, el Relator Especial sobre una vivienda adecuada de la Organizaci\u00f3n de las Naciones Unidas, Miloon Kothari, expres\u00f3 en el informe sobre su visita a M\u00e9xico su preocupaci\u00f3n por el n\u00famero de desalojos realizados en Ciudad de M\u00e9xico, que en ese entonces se calculaban en un promedio de tres diarios. Poco antes de la pandemia, las cifras de las autoridades capitalinas se\u00f1alaban un promedio de 8 desalojos diarios.<\/p>\n

Por supuesto que, como todo contrato, el incumplimiento de obligaciones en un arrendamiento tiene consecuencias. Y aqu\u00ed quiero hacer \u00e9nfasis: ni la iniciativa, ni las personas que la sugerimos, negamos que sea l\u00edcito pedir el desalojo de alguien que incumple en el pago de la renta. Muchos desalojos se realizan de conformidad con lo establecido en la legislaci\u00f3n y en el pleno ejercicio de los derechos de las personas propietarias. Pero no podemos ser tampoco ingenuos: la falta de contratos escritos ha permitido abusos, ilegalidades y atropellos a los derechos de propietarios y de inquilinos.<\/p>\n

En cualquier Facultad de Derecho del pa\u00eds se nos ense\u00f1a desde los primeros a\u00f1os lo que podr\u00edamos llamar la \u201csacralidad de la certeza y la seguridad jur\u00eddica\u201d. La voluntad de las partes para obligarse es el n\u00facleo esencial de los contratos y su manifestaci\u00f3n escrita da certidumbre para prevenir potenciales conflictos a futuro. Sobre todo cuando se trata de una relaci\u00f3n de coordinaci\u00f3n mutua con tanta repercusi\u00f3n social como lo es el arrendamiento. Actualmente, el C\u00f3digo Civil de la Ciudad de M\u00e9xico establece en su art\u00edculo 2406 que \u201c[e]l contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito\u201d, as\u00ed como tambi\u00e9n plantea que \u201c[l]a falta de esta formalidad se imputar\u00e1 al arrendador y en su caso, dar\u00e1 derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisi\u00f3n se cause un da\u00f1o o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella\u201d. Es decir, la obligaci\u00f3n del arrendador de garantizar que el contrato se otorgue por escrito ya existe. No es algo nuevo que imponga esta iniciativa. El detalle que busca modificar es su ilusoria posibilidad de eficacia: seg\u00fan el texto actual, quien incumpla con este requisito \u00fanicamente ver\u00eda consecuencias si el inquilino decide demandar en juicio afectaciones posteriores y que puedan se comprobables. Como si la falta de certeza jur\u00eddica no fuese en s\u00ed misma una afectaci\u00f3n y como si esa ausencia de contrato no impidiera, precisamente, demostrar los derechos contractuales que se ver\u00edan afectados. En este ur\u00f3boro podemos escuchar la voz de Wendell Holmes record\u00e1ndonos que sin consecuencias previstas en la ley que puedan materializarse de forma cierta y probable, las partes no sentir\u00e1n que tienen obligaciones.<\/p>\n

Es por eso que en la iniciativa se propuso impedir la realizaci\u00f3n de desalojos en los casos en los que no haya un contrato escrito, al menos hasta que no se subsane esa ausencia. Conociendo esta disposici\u00f3n, es dable creer que en muchos casos el arrendador preferir\u00e1 prevenir problemas a futuro y llevar un contrato escrito. Por supuesto: esta propuesta puede ser ajustada, perfeccionada y recibir una contrapropuesta que ayude a cumplir de forma m\u00e1s eficaz su objetivo. Debatamos eso, si es lo que se desea. Pero a diferencia del medio, el objetivo no es susceptible de negociaci\u00f3n: necesitamos aplanar la curva de arrendamientos sin contratos, en lugar de justificar y normalizar este contexto de ilegalidad y la falta de seguridad jur\u00eddica en detrimento de los derechos de propietarios e inquilinos.<\/p>\n

En los \u00faltimos d\u00edas, esta iniciativa perfectible y no inmune de correcciones ha recibido muchos ataques motivados m\u00e1s por la alarma de la desinformaci\u00f3n que por lo que realmente plantea. Se ha dicho, por ejemplo, que establecer un m\u00ednimo de duraci\u00f3n del contrato a 3 a\u00f1os viola la libertad contractual, cuando desde hace tiempo el art\u00edculo 2398 del C\u00f3digo Civil de Ciudad de M\u00e9xico ya establece un plazo m\u00ednimo. Distinto, s\u00ed, pero es un plazo m\u00ednimo.<\/p>\n

Se ha dicho adem\u00e1s que la iniciativa es inconstitucional por retroactiva, a pesar de que no solo ninguna parte de su texto se\u00f1ala impl\u00edcita o expl\u00edcitamente que as\u00ed ser\u00e1, sino que tanto el Derecho Civil como los criterios sostenidos por la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n desde el Amparo Directo 2116\/2004 dejan muy en claro que los contratos se rigen por las normas vigentes al momento de su celebraci\u00f3n, por lo que la iniciativa solo regir\u00eda a los arrendamientos posteriores a su urgente aprobaci\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n, se ha dicho que esta iniciativa propicia las invasiones, cuando esto no solo no est\u00e1 permitido en su texto, sino que quien lo intentase se ver\u00eda en la contraproducente situaci\u00f3n de reconocerse como arrendatario ante un juez y verse obligado en el acto a pagarle al propietario una renta mensual en lo que concluye un juicio en el que tendr\u00eda la dif\u00edcil tarea de demostrar la manifestaci\u00f3n de voluntad de un inexistente arrendamiento.<\/p>\n

Tampoco ha faltado quien acusa que los particulares no est\u00e1n obligados a cumplir el derecho a la vivienda de otros porque esto le corresponder\u00eda al Estado, y tienen raz\u00f3n: pero precisamente le corresponde al Estado garantizar la seguridad jur\u00eddica de las personas previendo que hayan contratos escritos que otorguen seguridad a quienes participan en un arrendamiento, tal y como han reconocido la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n y el Comit\u00e9 de Derechos Econ\u00f3micos, Sociales y Culturales de la ONU.<\/p>\n

Por si fuese poco, se ha dicho que los derechos humanos no pueden determinar las relaciones contractuales, cuando la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n ya se\u00f1al\u00f3 desde el Amparo Directo en Revisi\u00f3n 3516\/2013 que los contratos entre particulares no pueden ir en contra de los est\u00e1ndares del derecho a la vivienda, como lo es la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n

Por \u00faltimo, se dice que la iniciativa obligar\u00e1 a los propietarios a reducir o perdonar el pago de la renta, cuando su texto y la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de M\u00e9xico dejan muy en claro que no puede haber renegociaci\u00f3n si no hay acuerdo entre las partes, por lo que los ajustes al pago no son obligatorios si no son consentidos.<\/p>\n

Pero lo que no se dice es que la iniciativa busca acabar con un problema estructural de ilegalidad y de falta de certeza jur\u00eddica. Tampoco se dice que la reforma plantea, por ejemplo, c\u00f3mo atender a las personas ya desalojadas. Con la iniciativa se garantizar\u00eda la presencia de personal de asistencia social en la diligencia de desalojo (o \u201clanzamiento\u201d, como a\u00fan se le suele referir en los c\u00f3digos) para atender a personas adultas mayores, ni\u00f1os, ni\u00f1as, personas con discapacidad o ind\u00edgenas, en los casos en los cuales la persona desalojada pertenezca a uno de esos grupos. No se dice, tampoco, que la iniciativa contempla que, despu\u00e9s del desalojo, las personas desalojadas reciban asesor\u00eda oficial para conocer y acceder a sus alternativas de vivienda con el objetivo de evitar una situaci\u00f3n de calle. Pero sobre todo, se est\u00e1 ignorando que diversas ciudades, pa\u00edses y jurisdicciones del mundo ya se han empezado a implementar o a discutir medidas para prevenir y mitigar esta avalancha de historias que deber\u00e1n desalojar los espacios que ahora habitan. Y que esta es nuestra oportunidad para adoptar al menos unas cuantas disposiciones que atiendan a ese futuro cada vez m\u00e1s presente.<\/p>\n

Quienes llevamos a\u00f1os trabajando el tema de derecho a la vivienda hemos se\u00f1alado la necesidad de apostarle a distintos mecanismos para garantizar su acceso, muchos de los cuales han sido abandonados por el Estado Mexicano a nivel local y federal. El rezago nacional, as\u00ed como las dificultades de acceso a una vivienda propia en Ciudad de M\u00e9xico, acent\u00faan la importancia de los arrendamientos para evitar que haya m\u00e1s gente en la calle. Por eso los retos y deudas de otras instancias que tambi\u00e9n deben garantizar el derecho a la vivienda no son excusa para que no abordemos lo que le corresponde al Congreso de la Ciudad de M\u00e9xico frente a esta crisis. En pa\u00edses como M\u00e9xico solemos llamar a las crisis por su nombre \u00fanicamente cuando llegan a niveles imposibles de ser ignorados por ciertos sectores. Hoy decimos que estamos a la puerta de una crisis de arrendamiento porque ya ten\u00edamos una, pero hasta ahora la vemos subir arriba de las rodillas.<\/p>\n

Pulamos, adecuemos y mejoremos la iniciativa, que para eso existe el proceso legislativo. Pero pretender desecharla en su integridad es hacer el problema a un lado. De nuestra parte, no nos interesa tener la raz\u00f3n en cuanto a los mecanismos planteados. Nos interesa alcanzar objetivos que no son susceptibles de claudicaci\u00f3n porque son elementales para proteger y fortalecer el arrendamiento, que es un tipo de convivencia en el cual las partes com\u00fanmente se encuentran con retos, pero que es b\u00e1sico para el tejido social. Ning\u00fan arrendamiento sin contrato. Defender lo contrario es avalar, a\u00fan sea inconscientemente, una cultura de la ilegalidad y consintiendo un contexto del que mucho se han sabido servir mafias inmobiliarias y otros grupos que buscan minar donde otros tratan de construir. O tambi\u00e9n, puede ser una reacci\u00f3n propia de quien no quiere pagar impuestos.<\/p>\n