{"id":106317,"date":"2020-05-12T19:51:06","date_gmt":"2020-05-13T00:51:06","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=106317"},"modified":"2020-05-13T10:56:28","modified_gmt":"2020-05-13T15:56:28","slug":"las-rentas-en-tiempos-del-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/las-rentas-en-tiempos-del-covid-19\/","title":{"rendered":"Las rentas en tiempos del Covid-19"},"content":{"rendered":"

Por Scarlet Meaney, Tonatiuh Meaney y Mauricio Meaney<\/strong><\/p>\n

\u00bfTienes las mismas obligaciones de arrendamiento en una contingencia?<\/strong><\/p>\n

Cuando no vives en el coraz\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Dice un famoso proverbio irland\u00e9s, que nos llega a quienes escribimos esto, por nuestra ascendencia, \u201csi vives en mi coraz\u00f3n, no pagar\u00e1s renta\u201d. Significa que una persona puede estar segura con otra. Equivaldr\u00eda al dicho mexicano, \u201ccontigo la milpa es rancho y el atole champurrado\u201d: amistad, amor, y sobre todo la acci\u00f3n de proveer y dar soporte.<\/p>\n

La renta, para quienes la pagan puede llegar a ser una gran carga, y para quienes la reciben un gran alivio.\u00a0 Quien \u201cvive de sus rentas\u201d ya no se preocupa de nada.<\/p>\n

Qu\u00e9 es la renta<\/strong><\/p>\n

El concepto difiere jur\u00eddicamente si el destino del inmueble en cuesti\u00f3n ha de ser comercial o habitacional. Y tambi\u00e9n si se trata de bienes muebles o inmuebles. En M\u00e9xico el c\u00f3digo civil de 1884, consagr\u00f3 una terminolog\u00eda para distinguir \u201cel contrato de arrendamiento\u201d del \u201ccontrato de alquiler\u201d, el primero para bienes muebles y el segundo inmuebles, como se comprueba en los cap\u00edtulos I y IV del t\u00edtulo vig\u00e9simo del libro tercero de dicho c\u00f3digo. Arriendo una casa y alquilo un auto.<\/p>\n

Jur\u00eddicamente es un acto donde existe tres partes; El arrendador, el arrendatario y el objeto del contrato. El arrendatario busca que se cumpla el objeto del contrato y el arrendador cede el usufructo y frutos al arrendatario. \u00a0\u201chay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan rec\u00edprocamente una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto\u201d (Art\u00edculo 2398 del CCF).\u00a0 Cuando un arrendatario de un local comercial obtiene el usufructo temporal del bien inmueble y sus frutos que es el objeto del contrato a cambio de una contraprestaci\u00f3n por un tiempo determinado por las partes, llamada renta. Es distinto al arrendamiento habitacional donde no existen los frutos por lo que se tratan de forma distinta legalmente de fondo.<\/p>\n

Tama\u00f1o de la renta<\/strong><\/p>\n

No hay una regla universal sobre cu\u00e1nto cuesta una renta ni de cu\u00e1nto debe significar la renta para un negocio o incluso para una familia. Aunque hay algunas reglas emp\u00edricas, como estas muy extendidas: 1) Una renta no debe sobrepasar el 30% de los ingresos, 2) La renta debe costar el 1% del bien arrendado.<\/p>\n

La primera puede ser \u00fatil en las familias, pero los negocios a veces pueden pagar m\u00e1s si un local caro genera desproporcionalmente m\u00e1s ventas. Y la segunda tampoco es \u00fatil en casos de locales que son m\u00e1s cotizados para renta que para venta. Esto es com\u00fan en los restaurantes, hoteles, hospitales o dem\u00e1s negocios que pueden basar parte de su \u00e9xito en el status social que logran proyectar. As\u00ed se entiende que un restaurante en una plaza comercial pueda tener como primer gasto la renta, pues paga la econom\u00eda de aglomeraci\u00f3n que crea la plaza.<\/p>\n

En promedio, lo que pagan los negocios de renta con respecto a sus ganancias va del 1% al 15%. Pero hay negocios que no pagan renta y otros que pagan rentas mucho mayores que este par\u00e1metro.\u00a0 En la tabla 1 se muestra para comercios que son los de rentas m\u00e1s altas y que normalmente dan a la calle.<\/p>\n

Tabla 1. Porcentaje de lo que paga de renta con respecto a sus ganancias<\/strong>\"\"<\/a><\/p>\n

Muchos negocios peque\u00f1os, en realidad no pagan renta porque usan alguna parte de la casa contra las empresas en centros comerciales que pueden llegar a 30% sobre sus ganancias., y aunque en una estrategia empresarial se deber\u00eda contabilizar ese gasto, la cultura empresarial media mexicana no lo contempla. Se aprecia que la proporci\u00f3n de la renta sobre las ganancias ha ido bajando en el tiempo, esto se debe a que la era digital ha permitido reducir el consumo de espacio: sustituci\u00f3n de archivo muerto por archivos digitales, aumento de uso de oficinas virtuales, sustituci\u00f3n de presencia por virtualidad.\u00a0 Aun as\u00ed, es un gasto importante en muchas empresas y una temporada de inactividad prolongada puede agotar los recursos de reserva de los negocios y llevar a gastos excesivos que lleven a la muerte de la empresa.<\/p>\n

La muerte de las empresas<\/strong><\/p>\n

Adem\u00e1s de la demograf\u00eda poblacional, existe la demograf\u00eda empresarial que para el caso de M\u00e9xico nos dice que la esperanza de vida de los negocios es de 8 a\u00f1os. La muerte de la empresa ocurre cuando los ingresos que tienen no alcanzan a cubrir sus gastos durante un periodo en que esto resulte irreversible. Eso puede ocurrir por causas internas como bajas ventas por mala ubicaci\u00f3n, producto o servicio, o bien exceso de gastos; o externas como impuestos, demandas laborales o comerciales, baja de la demanda o aumento de la oferta o bien. el caso que nos ocupa, fuerza mayor.<\/p>\n

El 36% de los negocios mueren al a\u00f1o; de estos, casi todos justo al a\u00f1o, pues es cuando se vence la fecha de arrendamiento y deben cumplir ese periodo. Como en el proceso biol\u00f3gico llamado apoptosis donde las c\u00e9lulas \u201cllevan escrito\u201d el momento de su muerte, muchos negocios, llevan grabado el d\u00eda de su muerte en el contrato de arrendamiento. Esto es m\u00e1s com\u00fan en los negocios medianos que en los m\u00e1s grandes, con esperanza de vida es mayor. Los negocios atraviesan por distintas etapas, incluso crisis. La manera m\u00e1s com\u00fan de que las resuelvan ha sido reducir gastos buscando aumentar ingreso. En casos fortuitos muchas empresas pueden morir masivamente, pues las ventas bajan dr\u00e1sticamente sin posibilidades de disminuir gastos. Por eso los empresarios y administradores deben estar conscientes de hasta d\u00f3nde est\u00e1 su obligaci\u00f3n de pagar renta que es a veces uno de los principales gastos. Ante cat\u00e1strofes naturalmente las rentas o se rebajan o no se causan, como en el caso de congelamiento de rentas a mediados del Siglo XX en M\u00e9xico, derivadas de la Guerra Mundial.<\/p>\n

Causa de fuerza mayor<\/strong><\/p>\n

Las causas de fuerza mayor tambi\u00e9n llamadas fortuitas, son muy mencionadas en los contratos de todo tipo, aunque casi nunca ocurran porque cuando ocurren pueden ser mortales para las empresas, incluso m\u00e1s que para las personas.\u00a0 Para las empresas los principales gastos son de impuestos y de materia prima (que se reducen en la misma proporci\u00f3n que la ganancia) y de personal, y renta tanto de local como de equipo, que no se reducen por lo que son los que est\u00e1n realmente comprometidos y deben buscar bajarse con la ley.<\/p>\n

El C\u00f3digo Civil Federal (CCF) nos dice (Art\u00edculo 2455) \u201cel arrendatario no tendr\u00e1 derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por p\u00e9rdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios, pero s\u00ed en caso de p\u00e9rdida de m\u00e1s de la mitad de los frutos para casos fortuitos extraordinarios\u201d\u00a0 Enti\u00e9ndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundaci\u00f3n ins\u00f3lita, langosta, terremoto o alg\u00fan otro acontecimiento igualmente desacostumbrado\u201d, y que los contratantes no hayan podido razonablemente prevenir.<\/p>\n

Tanto en el \u00e1mbito federal como local, una peste puede ser considerada como caso fortuito o fuerza mayor. Conforme al C\u00f3digo Civil (CC) para CDMX (Art\u00edculo 2431) \u201csi por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causar\u00e1 renta mientras dure el impedimento y si este dura m\u00e1s de dos meses podr\u00e1 pedir la rescisi\u00f3n del contrato.\u201d<\/p>\n

 <\/p>\n

Pir\u00e1mide de Hans Kelsen<\/strong><\/p>\n

La teor\u00eda doctrinal del derecho de \u201cHans Kelsen\u201d propuso una estructura piramidal, donde las leyes m\u00e1s fundamentales est\u00e1n arriba en jerarqu\u00eda a las siguientes m\u00e1s abajo de menor fuerza jur\u00eddica pero mayor especificidad. As\u00ed tenemos a la constituci\u00f3n y acuerdos internacionales en la parte alta, luego m\u00e1s abajo las leyes federales, luego las leyes estatales, y luego los reglamentos locales. El principio es que una norma no puede contradecir a la superior, si ocurre eso es ciudadano puede recurrir al recurso de amparo en base a derecho constitucional de mayor jerarqu\u00eda, cuando las leyes se contradicen se denomina jur\u00eddicamente \u201cantinomia\u201d<\/p>\n

El C\u00f3digo Civil Federal (CCF) tiene mayor jerarqu\u00eda en la pir\u00e1mide que el C\u00f3digo Civil Local (CCL) y refiere principios gen\u00e9ricos aplicables en materia civil en toda la rep\u00fablica. As\u00ed, un c\u00f3digo federal puede ser invocado por encima del local pues la pandemia es un asunto federal.<\/p>\n

Figura 1. Pir\u00e1mide de Hans Kelsen<\/p>\n\"\"<\/a>\n

Fruto y usufructo<\/strong><\/p>\n

En el caso de un local comercial, el usufructo es la posesi\u00f3n que no implica propiedad que la tiene el due\u00f1o, por ello es quien almacena, habita, o permite la entrada a clientes y empleados en un espacio para mercar, que es el objeto del contrato, adem\u00e1s el usufructuario tiene el fruto, es decir los beneficios que de dicha propiedad mientras dure el acuerdo entre las partes.<\/p>\n

Si el arrendatario puede usar el local para vivir u otro fin, pero no para permitir que los visitantes y empleados entren para mercar, se pierde el objeto por el cual se renta el bien o los quienes lo puede usar y para que lo usaran \u201cLos frutos civiles pertenecen al usufructuario, en proporci\u00f3n del tiempo que dure el usufructo aun cuando no est\u00e9n cobrados\u201d (CCF Art\u00edculo 992)<\/p>\n

El usufructo analizado por el Art\u00edculo 985 del CCF tiene una legitimaci\u00f3n activa en el arrendamiento, es decir tiene una fecha de inicio y de t\u00e9rmino bajo una condici\u00f3n que es pago de una renta que es la contraprestaci\u00f3n a la prestaci\u00f3n de usar el inmueble con usufructo completo y frutos naturales, industriales o civiles completos, los frutos industriales son el producto del comercio propiamente.<\/p>\n

Lo total y lo parcial<\/strong><\/p>\n

Lo anterior proviene de si el bien puede usarse \u201ctotalmente\u201d o \u201cparcialmente\u201d, t\u00e9rminos que considera la ley aunque sin tanta claridad en cuanto a que es lo que est\u00e1 impedido total o parcialmente, la ocupaci\u00f3n, el usufructo y se debe analizar los frutos industriales o civiles.<\/p>\n

Se aprecia una controversia potencial entre el CCF Art\u00edculo 990 y el Art\u00edculo 2431 CCL cuando el primero confiere al usufructuario el derecho de percibir todos los frutos, mientras que el segundo no, solo lo aplica si se impide totalmente, es decir si hay frutos o afectaciones parciales a afectados, no aplica.<\/p>\n

En estos casos; dice el Art\u00edculo CCF 2455 en su parte final \u201cel precio del arrendamiento se rebajar\u00e1 proporcionalmente al monto de las p\u00e9rdidas sufridas. Las disposiciones de este art\u00edculo no son renunciables\u201d.<\/p>\n

Nulidad<\/strong><\/p>\n

La nulidad se refiere a que el contrato no cumple con los supuestos. En este caso que el objeto del contrato no se cumple y no sirve para los fines que el inmueble fue rentado por los meses que dure la pandemia. Partimos de que \u201cEl usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos sean naturales, industriales o civiles\u201d (CCF, Art\u00edculo 990). As\u00ed, aunque en el Art\u00edculo CC\u00a0 2431 de la Ciudad de M\u00e9xico no lo se\u00f1ale, se entiende que rebaja en renta tendr\u00e1 rebajarse en proporci\u00f3n de la reducci\u00f3n los frutos, entra en contradicci\u00f3n con el CCF.<\/p>\n

Si el objeto del contrato no se cumple, puede haber una nulidad relativa del mismo. No lo impide el arrendador ni el arrendatario sino, una pandemia que es de causa mayor, que destruye o inutiliza el fin del objeto.<\/p>\n

Ahora en el Art\u00edculo 2412 del C\u00f3digo Civil Federal se\u00f1ala: \u201cAunque no haya pacto expreso, el arrendador est\u00e1 obligado a garantizar el Uso y Goce pacifico de la cosa arrendada\u201d, as\u00ed en caso de pandemia no est\u00e1 claro qui\u00e9n paga los da\u00f1os, pues se pierde el goce o uso o destino final de un inmueble comercial, pero el mismo CCF se\u00f1ala espec\u00edficamente un ajuste de renta cuanto la p\u00e9rdida de frutos sea superior al 50% de lo acostumbrado.\u00a0 Por la falta de claridad se deber\u00e1 llegar a una negociaci\u00f3n.<\/p>\n

Si el arrendatario no obtiene los frutos por motivos de fuerza mayor, tiene derecho a no entregar parte de la contraprestaci\u00f3n que es la renta. En el CCF (Art\u00edculo 2455) se establece que cuando la p\u00e9rdida del usufructuario es mayor del 50%, el arrendador debe disminuir la renta en la misma proporci\u00f3n que la p\u00e9rdida de sus ganancias por el caso fortuito. Si paga de renta 10,000 y gana 100,000, pero por la pandemia ahora gana 30,000 pagar\u00e1 3,000.<\/p>\n

En cambio en el C\u00f3digo Civil de la CDMX (Art\u00edculo 2431) se habla de que para que el arrendador no pague el impedimento debe ser total. Adem\u00e1s de que el C\u00f3digo Federal prima sobre el local, los art\u00edculos 985 Y 990 del CCF hablan de que el usufructuario o arrendatario por homologaci\u00f3n jur\u00eddica tiene derecho a percibir todos los frutos. Por lo que la parcialidad del c\u00f3digo local estar\u00eda entredicha pues si no recibe la totalidad el objeto y sus frutos, hay nulidad relativa. As\u00ed habr\u00eda una antinomia entre el Art. 2431 del C\u00f3digo Civil de la Ciudad de M\u00e9xico y los Art. 2455 Y 985 Y 990 estos tres \u00faltimos del C\u00f3digo Civil Federal. A veces los jueces de primera instancia no respetaran esa invocaci\u00f3n, pero tenemos el amparo indirecto para someternos a un experto en leyes y derechos federales, El Juez de Distrito.<\/p>\n

Negociaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Una vez que el arrendatario considera que debe exigir su derecho de descuento o suspensi\u00f3n de renta, debe considerar negociar con el arrendador la rebaja en la renta en un porcentaje similar a la disminuci\u00f3n del porcentaje de ventas del local comercial por el Covid-19, el C\u00f3digo Civil de la Ciudad de M\u00e9xico es limitado, por lo que se debe invocar el CCF, pues la Pandemia Covid-19 es una peste que es alcanzada por la legislaci\u00f3n federal. Se invoca los art\u00edculos citados y se recomienda enviar una carta al arrendador, con un notario o corredor p\u00fablico, con los siguientes datos:<\/p>\n

EL DOCUMENTO O CARTA DEBE CONTENER:<\/p>\n

    \n
  1. El monto de la renta normal.<\/li>\n
  2. El monto del porcentaje de la disminuci\u00f3n de sus ventas por Covid-19. Recalcando que el arrendatario tiene el usufructo o uso parcial, pero por evento fortuito no tiene u obtiene los frutos completos lo que le impide pagar la renta.<\/li>\n
  3. El porcentaje de disminuci\u00f3n de la renta solicitado.<\/li>\n
  4. Se\u00f1alar esta rebaja por los meses espec\u00edficos del Covid-19, conforme al art\u00edculo 2455 del CCF y los dem\u00e1s citados.<\/li>\n<\/ol>\n

    Si el arrendador no contesta o no se llega a un acuerdo, se podr\u00e1 promover un recurso mas adelante que reabran los juzgados y tribunales, pero con la notificaci\u00f3n notariada hay una constancia, usar notario implica un gasto, que en el caso de rentas cuantiosas puede ser prevenir una acci\u00f3n futura y puede ser un gasto \u00fatil.<\/p>\n

    Mauricio Meaney\"\"<\/a>\u00a0<\/strong><\/p>\n

    DG de Meaney Arquitectos y Abogados<\/strong><\/p>\n

    E-mail: parkmex@yahoo.com.mx<\/strong><\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

    <\/p>\n

     <\/p>\n

    \"\"<\/a><\/b><\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

    Scarlet Meaney<\/strong><\/p>\n

    Analista de Meaney AYA<\/strong><\/p>\n

    <\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n

    Tonatiuh Meaney \"\"<\/a><\/strong><\/p>\n

    Responsable An\u00e1lisis Espacial Gits<\/strong><\/p>\n

    Twitter: @MeaneySuarez<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Por Scarlet Meaney, Tonatiuh Meaney y Mauricio Meaney<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":106323,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[17827,242,5],"tags":[17784,18325,4919,18324,17658],"class_list":["post-106317","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cobertura-covid-19","category-blog-de-invitado","category-opinion","tag-covid-19","tag-mauricio-meaney","tag-rentas","tag-scarlet-meaney","tag-tonatiuh-meaney"],"yoast_head":"\nLas rentas en tiempos del Covid-19<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Por Scarlet Meaney, Tonatiuh Meaney y Mauricio Meaney \u00bfTienes las mismas obligaciones de arrendamiento en una contingencia? 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