Desde la aparición de Casas GEO en la Bolsa en 1994, el sector ha experimentado cambios profundos, los cuales han tenido otro viraje con la entrada de la Nueva Política Nacional de Vivienda que pide más densidad y especialización manejo de nuevas variantes
La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) es la segunda más importante de Latinoamérica, después la Bolsa de de São Paulo. Su historia data de 1850 con negociación de acciones de empresas mineras. En 1867 se promulgó la Ley Reglamentaria del corretaje de valores, donde empresarios se daban cita en la calle de Plateros y Cadena, en el centro de la ciudad de México, para realizar compraventas de todo tipo de bienes y valores; para 1975 la bolsa cambia su denominación a Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con la entrada en vigor de la Ley del Mercado de Valores, incorporando a las bolsas que operaban en Guadalajara y Monterrey.
¿Por qué cotizar?
Esto permite a las empresas captar recursos financieros de inversionistas privados e institucionales como son sociedades de inversión, bancos, y afores, los cuales permiten que personas físicas, podamos ahorrar de manera colectiva y obtener rendimientos para nuestros fondos de pensiones, cajas de ahorros, fondos de ahorros y sociedades de inversión. Los recursos que captan los agrupan en diferentes instrumentos financieros, representativos de deuda pública, como de acciones y deuda privada. Además, los mercados financieros, como la BMV, permiten a los empresarios fijar un valor a sus empresas y proveen liquidez a los inversionistas ya que facilitan la compra venta de estos instrumentos.
Acomodos por la Nueva Política Nacional de Vivienda
Aunque la historia de la entrada de las vivienderas se remonta a 1994 cuando Casas Geo y dos años después lo hizo Casas Ara, analistas financieros hacen referencia a dos causas para la salida de las constructoras de la Bolsa: el cambio de sexenio y el alto nivel de apalancamiento de estas compañías.
¿Cómo afectó este cambio de gobierno a las empresas constructoras? Como se recordará, en 2012, el gobierno del Presidente Enrique Peña Nieto lanzó en febrero de ese año su Plan Nacional de Vivienda que generó dos cambios principales: El primero fue es el ordenamiento de la mancha urbana; es decir, que las constructoras ya no podrían construir casas en zonas geográficas que no fueran parte del ordenamiento.
También se promovió la construcción de vivienda vertical. La construcción de este tipo de edificios requiere recursos, capacidades y competencias diferentes, a las cuales que las constructoras tenían que adecuarse, y el flujo financiero para construir un edificio de departamentos es muy diferente al de construir casas, porque mientras una empresa constructora puede construir las casas conforme va vendiendo las primeras; en la venta de departamentos primero hay que terminar el edificio y luego se pueden ocupar los departamentos.
La segunda causa que refieren los analistas, fue en el nivel de apalancamiento alto en las propias empresas. De cada peso que tenían las empresas constructoras en sus activos, 70 centavos eran financiado con deuda de corto o mediano plazo, mientras que 30 centavos eran adquiridos por aportación de los accionistas. La única empresa con comportamiento diferente fue Ara, donde el capital de la empresa (aportación de socios) era mayor que su deuda, lo cual afectó su flujo de efectivo. (Ver gráfico).
Arriban Javer y Cadu; Vinte, a la espera
Ya en enero de 2016, Casas Javer se convirtió en la primera empresa en realizar una oferta pública en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), donde además realizó la primer IPO (Initial Public Offering) en registrarse en el continente. Al respecto, el director general de la desarrolladora Eugenio Garza, dijo que dicha acción, en medio de la volatilidad del mercado que se presenta actualmente, mostró la confianza que los inversionistas están teniendo en el sector vivienda.
La colocación fue de 94 millones de acciones a 19 pesos por acción con un total de 1, 801 millones de pesos, que representan poco más de 34% del capital de la empresa, mientras que en diciembre de 2015, las acciones de la inmobiliaria Cadu tuvieron una depreciación tras debutar con una oferta pública inicial mixta por hasta 2,407 millones de pesos (144 millones de dólares), cuando sus títulos perdieron 1.10% al cotizarse en 17.80 pesos, desde su precio de 18 pesos, monto por abajo del rango de entre 21.50 y 23.50 pesos estimado preliminarmente.
Mientras que hace unos días el director de Vinte, Sergio Leal Aguirre, señaló en exclusiva a Revista Vivienda que la salida de la empresa para cotizar en la Bolsa se podría dar de marzo en adelante, ya que la turbulencia de los mercados marcó pauta para la colocación, ya que ésta también sería de manera internacional, y como se recordará, ahora tienen el respaldo de la empresa Equity Internacional (que también ha financiado a Homex) que la instó a esperar un poco a que amaine el mercado.
“Precisamente fue Equity quién nos recomendó: ‘Están movidos los mercados, no es un buen momento, vamos a esperarnos a que el mercado esté estable’. La empresa ha esperado mucho para estos temas. Pero creo que va a haber más vivienderas que tomen deuda en la Bolsa Mexicana de Valores; nosotros tenemos que esperar que no esté tan volátil”.
Señaló que la empresa mexicana espera un crecimiento de dos dígitos para 2016. “Este año vamos a crecer 15% de utilidad neta; queremos hacer aproximadamente 5,200 viviendas con un promedio de 600,000 pesos, y vemos que sí lo podemos lograr porque contamos con las iniciativas que la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) que está compartiendo con todos los organismos nacionales de vivienda (Onavis), y pensamos que el sector seguirá con el mismo dinamismo”.
Conavi y ABM destacan modelo
Por su parte, la titular de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Paloma Silva de Anzorena, la participación de la Bolsa para financiar el mercado de la vivienda en el país seguirá siendo trascendental.
“Es muy importante detonar el mercado secundario de financiamiento a la vivienda a través del Mercado de Valores. Estamos siendo tan exitosos y estamos creciendo a tal nivel, que estamos haciendo 1,200,000 millones de acciones de vivienda este año, con inversiones del orden de 454,000 millones de pesos para este año, porque si no tenemos financiamiento nacional por parte de los inversionistas institucionales, de afores, como de fondos de pensiones, tanto nacionales como extranjeros, no se puede concebir lo que va a ser este sector de la vivienda a un ritmo de crecimiento de 500,000 soluciones de vivienda y van a ser muchos los recursos que se van a requerir.
“El que se siga detonando, el que se sigan haciendo acciones como las que se hicieron en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con la titularidad de la secretaria Rosario Robles, hacen que hoy tengamos emisores que hayan hecho colocaciones de 4,500 millones; son elementos en los que tenemos que seguir trabajando”, consideró.
Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la ABM y Director Ejecutivo Crédito Hipotecario Scotiabank, señaló también en exclusiva a Revista Vivienda en el mismo tenor: “El financiamiento vía el mercado de valores ya sea de deuda o de capital, es muy positivo, porque es una forma de completar el financiamiento bancario. De alguna manera, es algo que complementa y que en la medida en que haya más alternativas de financiamiento lo vemos muy positivo desde el punto de vista de los desarrolladores y los constructores en nuestro país”.
