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Reconversión de espacios, oportunidad para la inversión: ADI

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De acuerdo con Enrique Téllez, los socios que conforman la ADI han buscado la manera de que sus productos se adapten a las las circunstancias y nuevas necesidades de las personas y empresas

Durante los últimos meses, el sector inmobiliario ha demostrado ser resiliente ante diversas situaciones. Sin duda, esta industria es un indicador de crecimiento futuro, y a pesar que sus diferentes segmentos se han visto afectados tras el cierre de actividades, derivado de la pandemia por Covid-19, hoy en día se puede observar una clara recuperación diferenciada.

En ese sentido, el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Enrique Téllez Kuenzler, señaló que, derivado de la crisis sanitaria, la industria inmobiliaria ha sufrido mucho. Sin embargo, poco a poco ha logrado salir avante y ha demostrado su nivel de resiliencia y adaptabilidad.

En entrevista exclusiva con Revista Inversión Inmobiliaria, el representante de los socios ADI recordó que durante los primeros meses de la emergencia, las obras tuvieron que parar por completo, los centros comerciales dejaron de operar y muchas oficinas cerraron de igual manera.

No obstante, al poco tiempo la construcción fue considerada como actividad esencial y conforme ha avanzado el semáforo epidemiológico se han ido reabriendo espacios en las diferentes ciudades del país. 

A pesar de eso, el sector se ha movido con cierta cautela. La visión de los socios que conforman la ADI ha sido muy conservadora en cuanto al crecimiento hacia adelante, y hoy en día llevan con precaución sus inversiones. 

“Queremos ser muy conscientes de dónde estamos invirtiendo y cuándo estamos invirtiendo. Si antes hacíamos un análisis a profundidad sobre los nuevos proyectos, en estos tiempos el análisis es todavía más minucioso, para asegurarnos que los proyectos que iniciemos los llevemos a buenos términos, sean de vivienda, centros comerciales, usos mixtos, oficinas, hoteles, industrial.

“Obviamente hay segmentos en los cuales estamos siendo todavía más cuidadosos que otros, como puede ser el segmento de oficinas, en particular en la Ciudad de México, porque el segmento de oficinas venía de un crecimiento negativo mismo antes de la pandemia, ya que existía una sobreoferta en el mercado y una disminución de crecimiento de la demanda importante”.

Por otra parte, el empresario destacó que no todo fue negativo. Sectores como el industrial se mantuvieron con un crecimiento relativo, en cierta medida gracias a la firma del T-MEC, que hizo que las inversiones regresaran a México con una visión y una certeza a mediano y largo plazo en las cadenas productivas que suministran bienes manufacturados en Norteamérica. 

 

Adaptabilidad e innovación del sector

El presidente de la ADI hizo énfasis en que a pesar de las afectaciones que ha sufrido la industria, actualmente se ve una luz al final del camino. Los empresarios involucrados en este sector han tenido que reinventarse para salir a flote y ver la manera de sacar adelante sus inversiones.

Ejemplo de ello es que hoy en día se analiza la reconversión de algunos espacios para poder seguir adelante con lo que ya se tenía antes de la pandemia, pero sobre todo para adaptarse a las nuevas necesidades de las personas y de las empresas. 

“En el tema de vivienda, lo que hemos encontrado es que viendo la evolución de cómo se vive en las casas y la importancia de tener espacios para poder hacer escuela en casa u oficina en casa, muchos de mis colegas sacaron productos y adaptaron sus productos ante esta nueva necesidad del mercado. 

“Creo que eso es muy importante y es algo que hemos visto en los socios de la ADI en particular (…) En México sí hemos tratado de atender esta nueva necesidad y adaptar las operaciones que tenemos a esta nueva necesidad para asegurarnos que podamos operar bajo estos nuevos requisitos que tiene el México de hoy”. 

En ese sentido, dijo que para el segundo trimestre del 2021 se ve que poco a poco el mercado de la vivienda está regresando, con nuevas necesidades, pero con indicadores positivos. 

“Nos encantaría ver los números que vimos en 2018 o 2019. Estamos lejos de ellos, pero estamos empezando a ver regresar. En ese sentido, las inversiones tienden a ser mucho más puntuales, muy bien localizadas, principalmente en los segmentos medio y medio residencial (…) el segmento residencial y residencial plus, en algunas de las grandes urbes de México, pudiera estar sobreofertado, pero poco a poco se está absorbiendo. 

“Obviamente los segmentos de abajo de la pirámide, hoy gracias a los créditos Infonavit y Fovissste y algunos de los créditos de los institutos de vivienda de los diferentes estados, nos permiten que esos segmentos sigan absorbiendo a niveles sí por abajo de lo que teníamos antes, pero razonables”. 

En el caso del sector de las oficinas, dijo, al aplanarse las curvas de precios de rentas, en particular en la Ciudad de México, algunos inquilinos que estaban en edificios B y C, están saltando a edificios A, donde la diferencia de precios es menor y los costos de operación pudieran ser menores. De esta manera, explicó Enrique Téllez, en los próximos meses se podrán observar transformaciones o regeneraciones de los edificios B y C a otros usos.

 

Reconversión de espacios

El presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, dijo sentirse optimista al ver las oportunidades que tiene el sector en estos momentos. resaltó que los desarrolladores de la ADI siempre han tratado de ser punta de lanza y estar por delante del mercado. 

“En los proyectos que operamos, sean centros comerciales, oficinas, hoteles, inmediatamente trabajamos de la mano de la autoridad, para primero definir medidas que nos permitieran operar bajo una situación como es la pandemia de Covid-19, y pusimos las medidas y adaptamos nuestras operaciones para eso de manera importante”. 

“Entendemos que se requiere cierta reconversión (de los espacios). Estamos trabajando de la mano con la autoridad, tenemos mesas de trabajo para entender qué se requiere para transformar edificios, ya sea de espacios de oficinas a vivienda, algunos sí son factibles, algunos no, y cómo hacemos para que esto sea lo más ágil posible, y que se cumpla con una rentabilidad mínima necesaria para que el inversionista esté dispuesto a poner sus recursos para lograr esta reconversión”.

Enrique Téllez explicó que en particular en la Ciudad de México han tenido mesas de trabajo con el arquitecto Pablo Benlliure, para detallar ejemplos muy puntuales, y a partir eso generar las reglas para la reconversión de espacios de oficinas a viviendas, o a usos mixtos, ya que no necesariamente se tiene que reconvertir todo, sino que se puede hacer que los espacios se combinen en ciertos proyectos. 

“Obviamente esta reconversión debería de incluir edificios ya construidos, edificios en proceso de diseño y construcción que pudieran reconvertirse, y pensar en ciertos usos de suelo que permitieran esta reconversión, ya que en algunas zonas de la ciudad sólo hay hay uso de suelo de oficinas y tal vez sea el momento de pensar en un espacio limitado de tiempo, tal vez dar la flexibilidad de que dichos espacios se puedan convertir en vivienda o en usos mixtos.

“Hay un tema de regeneración urbana. En algunas de las zonas donde están estos edificios, creo que hay un tema muy interesante, son zonas que en su momento eran muy apropiadas para las oficinas, pero hoy, al ir insertando vivienda de regreso, hay una regeneración, lo que crea una vida mixta, que es lo que buscamos en la ciudad. Entonces creo que eso es un tema muy importante”. 

 

Tener certeza, necesario para detonar las inversiones

De acuerdo con Enrique Téllez, en estos momentos se necesita tener certeza jurídica, ya que es lo que más le interesa al inversionista. Asimismo, dijo, en el mismo nivel de importancia están el tener una eficiencia en la obtención y gestión de los permisos y licencias y transparencia, así como el regreso del mercado. Con esto, aseguró, se podrían detonar las inversiones. 

En ese sentido, dijo que el sector inmobiliario no es inmune ni diferente a muchos otros sectores. En términos de las políticas que tome el gobierno federal y en la medida en que genere certeza jurídica, transparencia y apoye al crecimiento de los mercados, el mercado va a crecer como van a crecer otros mercados.

“Nosotros tenemos una estimación de las inversiones que tenemos en proceso, y que pudieran iniciar este año, de cerca de 19,000 millones de dólares a nivel nacional. Es importante mencionar que de esta cifra, hoy, el 51% está en ejecución. 

“Las inversiones en bienes raíces y de los socios de la ADI en particular, por su envergadura, no son inversiones que maduran en un año, son inversiones que maduran en tres, cuatro o cinco años, y en algunos casos más. Es por eso que hablamos que de estos 19,000 millones de dólares, 51% ya está en proceso, 45% de la inversión está en el proceso de gestión y proyecto, y un 4% son proyectos que están reevaluando”.

Enrique Téllez puntualizó que el desarrollo inmobiliario en México siempre será una oportunidad, debido al tamaño del país. Sin embargo, reiteró, es necesario el tema de certeza, de agilidad en la obtención de permisos y licencias y de un crecimiento económico positivo que permita que haya un mercado, un crecimiento y una demanda.

“Estamos trabajando por un lado en asegurar que tenemos la estructura correcta para operar los desarrollos que hoy ya tenemos. Aseguramos que podemos seguir operando y no tenemos que cerrar centros comerciales, oficinas, hoteles, hospitales, etcétera. Creo que eso es muy importante. Luego, estamos trabajando muy de la mano con las autoridades en los diferentes niveles: federal, estatal y local, para asegurarnos que aquellas nuevas inversiones que están en marcha, o que pudieran estar en marcha, se den». 

En esa lógica, dijo que es de suma importancia asegurar que la inversión que se tiene se pueda llevar a cabo lo antes posible, y aquellas que están en proceso sigan y continúen hasta terminarse. 

«Estamos siendo muy conservadores y sobrios sobre inversiones futuras. Estamos muy enfocados en asegurarnos que estabilizamos nuestras inversiones actuales y muy enfocados en buscar oportunidades puntuales para seguir invirtiendo. A eso es lo que nos vamos a dedicar los socios de la ADI (…) Vemos estabilidad en el sector».

 

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Dinorah Nava

Editora de Contenidos y Estrategias Digitales en Centro Urbano, así como Coeditora en Periódico Mi Casa. Soy egresada de la licenciatura en Comunicación y Periodismo de la Facultad de Estudios Superiores Aragón (UNAM). Amo la edición y corrección de estilo, las redes sociales y el mundo digital. Mis temas son arquitectura, inmobiliario y urbanismo.


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