En los últimos 4 años la capital del país ha sido un sitio en el que las inversiones inmobiliarias se han concentrado para desarrollar diversos tipos de proyectos para distintos sectores de la población
Edgar Rosas y Diego Rodríguez
Por sus características, la Ciudad de México se posiciona a nivel nacional como uno de los destinos de mayor interés para el desarrollo de diversos proyectos. Ya sea por los distintos sectores de la población que la habitan, por ser el centro neurológico de muchas compañías y operaciones y por concentrar los poderes de la unión; la capital mexicana despierta interés por realizar en ella desarrollos variados.
En este sentido, en los últimos años, los analistas han detectado un aumento en el desarrollo de centros comerciales, hoteles y oficinas. Además, que destacan el avance en el interés por invertir en los usos mixtos sobre todo para las condiciones de la ciudad.
De acuerdo con datos presentados en junio de este año por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), a la fecha se desarrollan 27,623 metros cuadrados de proyectos turísticos; 1 millón 47,000 metros cuadrados de oficinas; 1 millón 96,000 metros cuadrados de Centros Comerciales; 2 millones 877,000 metros cuadrados de Usos Mixtos; y 9 millones 421, 000 metros cuadrados en viviendas.
Los centros comerciales crecen
En los últimos 9 meses, el sector de centros comerciales ha tenido una actividad considerable en la capital del país, esto entre proyectos que ya se concluyeron y otros más que apenas iniciaron o iniciarán sus trabajos de construcción en lo que resta de 2016.
A inicios de este año, se proyectó el desarrollo de 15 nuevos centros comerciales en diversas zonas de la Ciudad de México. De acuerdo con el Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC, por sus siglas en inglés) la inversión destinada para estos proyectos asciende a 5,500 millones de pesos, los cuales abarcan una superficie que alcanza los 450,000 metros cuadrados de área comercial.
Una de las zonas que concentra más de uno de los proyectos es el área de la delegación Azcapotzalco. En esta región tres de los proyectos considerados para este año tendrán cabida, los cuales son: Parque Vía Vallejo, Centro Comercial Fortuna y Terrazas Azcapotzalco.
Estas tres obras contemplan una superficie de más de 140,000 metros cuadrados; Parque Vía Vallejo se ubica como uno de los más grandes, no sólo entre los proyectos en Azcapotzalco, sino entre los previstos para 2016. Fue desarrollado por Fibra Danhos y cuenta con 83,000 metros cuadrados de área rentable, además de 19,100 metros cuadrados que pertenecen a las tiendas ancla.
Entre los 15 proyectos considerados para 2016 se encuentran también: Miyana, Portal San Ángel, Patio Revolución, Lomas Estrella, Portal Centro, Portal Circuito, Terrazas Arenal y Plaza Capuchinas.
De acuerdo con los desarrolladores, las características de la Ciudad de México la convierten en una zona con gran potencial para el desarrollo de centros comerciales, debido al número de la población, así como la diversidad de niveles socioeconómicos que la habitan.
CDMX foco de inversión en turismo
En los últimos cuatro años, la Ciudad de México se ha posicionado en el panorama nacional como uno de los polos de inversión en materia turística más atractivos, gracias a los eventos de talla internacional que se realizan y a su patrimonio cultural y arquitectónico. Esta ciudad llama a visitantes nacionales y extranjeros, lo que ha detonado el desarrollo de más cadenas hoteleras y de servicios turísticos en la capital.
Según cifras de la Secretaría de Turismo de la Ciudad de México, desde el inicio de la actual administración hasta diciembre de 2015 se habían invertido alrededor de 216,000,000 de dólares para el desarrollo de infraestructura hotelera, lo que representa la construcción de 2,000 habitaciones.
En este sentido, la inversión en el rubro hotelero ha representado para la capital un costo de 109,000 dólares por habitación, lo que ha llevado a una dinámica de construir 1,000 habitaciones por año. Esta tendencia de inversiones es, para las autoridades de la ciudad, la muestra de que la iniciativa privada ha confiado en la ciudad.
Miguel Torruco, titular de la Secretaría de Turismo, consideró que para este 2016 se espera añadir 1,500 cuartos de hotel a la oferta. A la fecha, según el gobierno de la Ciudad, existen alrededor de 51,200 habitaciones.
En 2016, la zona centro de la ciudad se ubica como una de las regiones que concentra proyectos importantes de construcción hotelera. En este sentido se destaca la puesta en marcha de las obras del nuevo Hotel Sofitel, que se ubicará sobre la avenida Paseo de la Reforma. El proyecto representa una inversión de 137 millones de dólares y estiman concluirlo en 2018.
Otro proyecto anunciado a mediados de mayo es la construcción de un Hotel en la plaza comercial Fórum Buenavista, por parte de Fibra Hotel. La inversión para la obra asciende a los 185 millones de pesos, se estima inicie operaciones para la segunda mitad de 2017.
Desarrollo de vivienda
En cuanto al desarrollo de vivienda en la Ciudad de México, en cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), las hipotecas financiadas reportadas por la Asociación de Bancos de México (ABM) en la Ciudad de México en los primeros tres años del gobierno federal actual, fueron de alrededor de 32,700 y 17,000 de éstas son nuevas.
De lo anterior, la banca comercial contribuyó con 14,870 créditos; el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), otorgó 13,379 y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) entregó 4,528 créditos.
En términos de la oferta, en el Registro Único de Vivienda (RUV) se reportan 8,200 viviendas nuevas. “La diferencia en el número de hipotecas en vivienda nueva y las registradas en el RUV se debe a que los bancos no han concluido sus operaciones. Sin embargo, hay datos relevantes, mientras la Ciudad de México tiene el 7.8% de la población nacional, sólo registra el 2.5% de las viviendas. En contraste Nuevo León tiene el 4.1% de la población pero registra el 12.7% de la vivienda”.
Asimismo, la SHF ha impulsado más de 76,000 acciones de vivienda, tanto en oferta como en demanda, por un monto 5,800 millones de pesos en crédito. Con esto, se han construido 5,700 viviendas con financiamiento de la SHF.
En el documento se detalla que en 2013 se impulsaron 1,183 acciones para la construcción de vivienda y 26,894 para hipotecas y mejoramientos; en 2014 se impulsaron 2,988 acciones para construcción y 27,776 para mejoramiento, mientras que el año pasado, promovió 1,529 acciones para construcción y 15,831 para hipotecas y mejoramientos.
“Actualmente, SHF está financiado 57 proyectos con 39 desarrolladores en la capital del país con un saldo vigente de crédito de 1,754 millones de pesos. Destacan las delegaciones Benito Juárez, con 809 millones de pesos; Azcapotzalco, 367 millones de pesos e Iztacalco, con 172 millones de pesos”, detalla el escrito.
Sobre la construcción de vivienda en la Ciudad de México, los precios de la vivienda en los últimos años ha crecido a un promedio de 7.8% anual, mientras que en el resto del país ha sido de 4.9%. De esta manera, actualmente la vivienda cuesta 31% más que en enero de 2012, para decirlo de otra manera, mientras que en el resto del país, en promedio, una persona debe destinar 3.4 años de sus ingresos para tener una vivienda, en la capital esta cifra pasa a 7.4 años.
Por lo que la vivienda en renta puede ser una opción para revertir esta situación, “mientras en México sólo el 16% de los hogares rentan una vivienda, en la capital la cifra es del 24% y en algunas delegaciones, como Cuauhtémoc es del 37%. Hay segmentos de la población más propensos a rentar: jóvenes, solteros, divorciados, ingresos medios, personas con movilidad laboral, entre otros”.
Usos mixtos
Sobre el desarrollo de los usos mixtos, varios desarrolladores consideraron que este sector es una de las mejores opciones que hay para construir en la ciudad, aunque la dificultad a la que se enfrentan es para conseguir los predios que tengan una buena ubicación y hacer estos desarrollos, y potencializarlos lo más que se pueda, sobre todo en terrenos que no son extensos.
Germán Ahumada, socio director de Artha Capital, consideró que la ubicación es clave para usos mixtos, estés donde estés. Respecto a la verticalidad hay que tener cuidado en qué zonas estás, porque por ejemplo en Mérida, la gente busca un producto con más área a un menor precio comparativamente de lo que se ve en grandes urbes como la Ciudad de México”.
Dijo también que el costo de la tierra es un tema que puede afectar el desarrollo de los usos mixtos, pues aunque en varias partes del país el costo de la tierra se incrementó, los precios son más bajos que en la capital del país.
Pablo Guzzo, director de comercialización de Abilia, agregó que otro factor que inició a frenar el máximo aprovechamiento de los usos mixtos son los requerimientos de los reglamentos en cuestión de estacionamientos, sobre todo en los usos que incluyen vivienda, ya que las personas han adoptado otros modos de movilidad para ir a sus trabajos o escuelas.
“En un desarrollo que hicimos los cajones de estacionamiento que nos pidieron fue excesivo, ya vendimos los departamentos, pero hay más de 100 cajones que no hemos podido desplazar porque mucha gente de las nuevas generaciones se mueven en bicicleta, en transporte público, incluso algunos departamentos no tiene coche”.
Aunque, no en todos los usos mixtos sucede lo mismo, ya que en caso de los que tienen oficinas, los clientes que rentan esos espacios piden una cantidad de cajones de estacionamiento como condición para rentar, por lo que se debe atender tanto los requisitos de cajones dentro del inmueble, como buscar un área cercana para construir los faltantes.
“Creo que se debe generar un incentivo para, en ciudades donde tenemos infraestructura de transporte público, reducir el número de cajones de estacionamiento, pero el mercado actual también cada vez pide más cajones. Por ejemplo un inquilino puede rentar 15,000 metros cuadrados, le tendrías que dar al menos 500 cajones de estacionamiento”, dijo Moisés Farca, de MF Desarrollos.
