Hace un par de semanas tuve la oportunidad de asistir a un foro para periodistas latinoamericanos organizado por el Instituto Lincoln. El eje del evento fue intercambiar opiniones y hablar con especialistas de diversos lugares sobre los retos y mecanismos en torno a la creación de ciudad, el territorio y el suelo.
Sin duda, el evento fue enriquecedor, sobre todo, porque algo de lo que me llevo después de tres días de reflexiones con los colegas es pensar al suelo desde una visión distinta, en donde se anteponga su utilidad pública, es decir, el beneficio supremo de la ciudad para comenzar a desarrollar urbes mejor ordenadas.
Y esta reflexión la alineo a la idea que planteó el propio Elkin Velásquez, encargado de ONU Hábitat para América Latina, en la que sostiene que las ciudades del continente ya no pueden crecer más, por lo que el reto hacia adelante es mirar al interior y pensar en la regeneración, en aprovechar lo subutilizado y crear lo necesario para la ciudad.
Esta manera de ver el tema va muy apegado al punto de vista de vislumbrar al suelo como un activo de la ciudad. Si bien tenemos la propiedad privada, no se debe perder de vista que ese terreno forma parte de un ser vivo llamado ciudad y que para el bien de la colectividad, su uso debe estar supeditado a los planes de la urbe. Claro, esto no representa atentar contra el estado de derecho, pero si involucrar mecanismos en los que los tenedores de la tierra se sumen y se construyan los planes deseados.
En este punto inserto un ejemplo, que tiene que ver con los instrumentos de gestión de suelo implementados en Colombia y presentados en este Foro por María Cristina Rojas, urbanista que participó en el programa de Planes de Ordenamiento Territorial, liderado por el Departamento de Planeación Nacional y financiado por el Banco Mundial.
El ejemplo mostrado por la especialista señala cómo en este hermano país sudamericano se estableció una política en la que los predios bien servidos y que no estaban desarrollados, se les imponía un impuesto predial progresivo y se ponía limites para obligar al propietario a utilizar el terreno. En este ejemplo, se aplica un periodo de tres años para que se construya algo en el predio, mientras, en ese tiempo inutilizado, se contempla un aumento progresivo al impuesto predial. Si llega los tres años y el propietario no desarrolla, el gobierno interviene y pone en subasta el terreno, y claro, se paga el costo de la tierra al dueño, pero se evita la especulación.
Otro elemento tiene que ver con el atacar los predios subutilizado. Este modelo parte de la idea de convertir a los propietarios en parte de la solución. Y es que en diversas ciudades como las mexicanas, vemos un problema recurrente: predios con buena ubicación y dotados de servicios, pero no explotados a su maximá potencial.
Esta situación tiene que ver, en el caso de México, con parte de lo denunciado por Eduardo Torres Villanueva, especialista en vivienda y director de ai360. Torres ha insistido que en vías primarias de la Ciudad de México se observa fenómenos en donde existen predios con viviendas de un nivel; predios que pudieran contar con construcciones que alberguen a más familias y que sus características de ubicación y de equipamiento son optimas para el desarrollo. Es en este tipo de ejemplos es donde se vuelve fundamental contar con herramientas que pongan límites a los dueños y los haga sumarse para contar con los proyectos necesarios. Eso si, insisto, con la mira de respetar su posición como dueños, pero sin permitir que hagan rehén a un predio que puede servir a los objetivos de construir mejor ciudad.
En el ejemplo mostrado en Colombia, se busca acercarse con los propietarios de los inmuebles y terrenos para aprovechar el espacio. En el caso mexicano, por qué no pensar en una solución donde los dueños de los predios buen ubicados y subutilizados sean socios, y en una alianza con desarrolladores, mientras ellos ponen la tierra y se definen beneficios, el desarrollador pueda construir más vivienda que permita atender la demanda en el rubro.Todo de la mano de gobierno, e incluso, que la autoridad establezca incentivos que hagan apetitoso el esquema.
En el caso especifico de la vivienda, se puede mencionar el ejemplo de vivienda inclusiva, que se aplicó en Colombia e incluso en ciudades como Nueva york. En este tipo de esquemas, como se sabe, se pide al desarrollar incluir en sus proyectos, sobre todo céntricos que recurrentemente por la dinámica de mercado son de segmentos altos, porcentajes de vivienda social.
Sin duda, el reto en nuestras ciudades está en el suelo, en tener la capacidad de instrumentar estas herramientas que permitan abrir una cartera de espacio edificable en beneficio de la ciudad.
Claro, esto en el papel se lee muy bonito. Sin embargo, sabemos que, para concretar esquemas de este tipo, necesitamos primero una visión de qué ciudad queremos, qué áreas tienen potencia; además de un marco regulatorio concretado. En fin, todos caminar en un mismo sentido. En el caso de la Ciudad de México, la tarea se pinta titánica, sobre todo si entendemos que hay cambio de gobierno, y los instrumentos y esquemas de planeación no se vislumbran para el corto plazo; o pro lo menos no para 2019 o inicio de 2020.
