Por Adrián Acevedo *
En los años noventa, el entonces Departamento del Distrito Federal determinó lo que en su momento se conocían como Zonas Especiales de Desarrollo Controlado (ZEDEC); estos pasarían posteriormente a llamarse Programas Parciales de Desarrollo Urbano (PPDU).
Durante esta década se publicarían 29 de los 45 PPDUs de la ahora CDMX. 25 años después, todos siguen en uso, a pesar de que estipulaban una vigencia de entre 10 y 20 años. Estos instrumentos de planeación urbana y ordenamiento territorial, como se mostrará a continuación, han contribuido a limitar el acceso a la vivienda en zonas de ingresos altos de la Ciudad de México, desde su concepción hasta la actualidad.
En este texto nos enfocaremos en los siguientes PPDUs o ZEDECs que utilizan el uso de suelo habitacional unifamiliar (Mapa 1):
- Chimalistac, La Florida y San Ángel en la alcaldía Álvaro Obregón.
- El Centro Histórico de Coyoacán, El Carmen, Jardines del Pedregal San Ángel y Romero de Terreros en la alcaldía Coyoacán.
- Campestre Estrella en la alcaldía Iztapalapa.
- 4 PPDUs en las Lomas en la alcaldía Miguel Hidalgo.
- Centro de Tlalpan y Parques del Pedregal en la alcaldía Tlalpan.
Esta zonificación fue muy popular en los Estados Unidos[1]: país que apostó por un desarrollo disperso y suburbano que obedece a la lógica de 1 vivienda por lote (Single-family zoning o uso habitacional unifamiliar). El principal conflicto con este uso de suelo es que excluye a los más pobres de la posibilidad de acceder a una vivienda en las colonias mencionadas; ahí, el suelo es caro por su ubicación y servicios.
Esta exclusión se da ante la imposibilidad de poder construir más de una (1) vivienda que permita repartir el alto costo del suelo entre varios hogares. De esta forma, solo los más ricos, que son los que pueden construir 1 vivienda por lote, pueden acceder a vivir en estas colonias. Los pobres, y también gran parte de la clase media[2], no puede costear un suelo tan caro y quedan excluido del mercado de vivienda. Cuando construyes varias viviendas por terreno, puedes distribuir el valor del suelo entre muchos habitantes y hacer accesible la vivienda a más personas.
Si lo anterior no bastaba para excluir a los pobres de las ZEDECs, en los años 1987 y 1989 se publicaron en el Diario Oficial de la Federación incentivos que permitían incrementar el número de viviendas por construir en desarrollos de vivienda social. Todos estos PPDUs explícitamente mencionan que lo anterior no está autorizado dentro de las ZEDECs.
Esto juega a favor de un actor muy importante: los propietarios. Los vecinos de estas colonias son férreos defensores del uso unifamiliar, a pesar de que en su colonia haya edificios plurifamiliares de los años setenta y ochenta, construidos antes de las ZEDECs. Consciente o inconscientemente se han convertido en especuladores inmobiliarios.
La demanda para vivir en estas colonias bien ubicadas y servidas es alta; sin embargo, debido al uso de suelo, la oferta de vivienda no crece. Entre 2010 y 2020, el número de viviendas dentro de los PPDUs del Centro de Coyoacán, Centro de Tlalpan y el Carmen creció en 3.5%; en toda la CDMX el crecimiento fue del 7.8%. En Las Lomas y San Ángel el número de viviendas DECRECIÓ[3] en un 2.2% y 3.9% respectivamente. Como la oferta de vivienda en estas colonias no se diversifica ni aumenta lo suficiente como para reducir los precios; los propietarios se ven beneficiados por una constante revalorización de su inmueble.
Foto 1: Edificio de departamentos de los años ochenta en la Colonia del Carmen cuyos habitantes se oponen a usos de suelo distintos al habitacional unifamiliar.
En ningún lugar de los PPDUs se especifica la razón por la que se ha optado por zonificar con el uso habitacional unifamiliar. Solamente se hace mención que el propósito de las ZEDECs es mejorar la calidad de vida de la población de la zona, evitando que se edifique sin garantías de seguridad, asegurando una adecuada distribución de los usos de suelo y preservando el arbolado y el valor histórico[4]. Ninguna de las anteriores justifica la prohibición de construir más de una (1) vivienda por lote. En cuanto al valor histórico, como se muestra en los siguientes mapas, la presencia de inmuebles catalogados se concentra en puntos concretos que no representan a la mayoría de los lotes dentro del polígono (ver mapas 2, 3 y 4). En los casos de Tlalpan y San Ángel, los núcleos patrimoniales limitan con colonias fuera del polígono del PPDU.
Si revisamos más a detalle los PPDUs se pueden encontrar normas que rayan en lo ridículo, como: subsidios al predial y al agua exclusivamente a miembros de un sindicato de actores (PPDU San Ángel); regulaciones sobre los cambios de uso de suelo de un Burger King (PPDU Romero de Terreros); certificados para regularizar usos de suelo existentes que requieren información testimonial expedida por notario de 2 a 3 vecinos que vivan a máximo 50 m de distancia (o 100 m según el PPDU) del lote en cuestión; por mencionar algunos.
La solución que debe proponerse (y ejecutarse) es la actualización de los Programas Parciales. Los nuevos PPDUs deben, entre muchas cosas, pero principalmente, permitir mayores intensidades de construcción aboliendo el uso habitacional unifamiliar. Cabe mencionar que este cambio ocasionaría un incremento en los valores del suelo al permitir la edificación de usos más rentables. Para mitigar esto, la CDMX debe capturar la plusvalía derivada del cambio al uso de suelo. El mejor mecanismo sería uno que ya está contemplado en el PPDU de Vallejo: la venta de derechos de desarrollo. Esta consiste en que, si un propietario o desarrollador quiere mayor edificabilidad, debe pagar por ella; o, incluso, construir vivienda de interés social en permuta por el cobro de derechos de desarrollo. Los recursos obtenidos servirían para mitigar los impactos que las nuevas edificaciones generen sobre la infraestructura existente. Esto garantiza que las plusvalías caigan en manos de la ciudad y no de especuladores de suelo. Lo anterior permitiría aumentar el número de viviendas y solventar parte de su demanda en zonas centrales y bien servidas.
Mapa 1: Usos de suelo habitacional unifamiliar en la CDMX
Mapa 2: Tlalpan y Jardines del Pedregal
Mapa 3: Las Lomas
Mapa 4: Coyoacán y Álvaro Obregón
[1] Actualmente, muchas ciudades de EEUU están debatiendo abolir el uso habitacional unifamiliar.
[2] Podemos hablar también de una exclusión de jóvenes y hogares unipersonales a los que no les hace sentido adquirir/rentar una casa con varias habitaciones en un terreno de 300 m2.
[3] Probablemente, debido al cambio de uso, no contemplado en los PPDUs, de habitacional por oficinas.
[4] En algunos casos es un tanto absurdo, polígonos como el de La Florida y la Romero de Terreros hacen mención del Patrimonio Histórico a pesar de no contar con inmuebles catalogados.
*Adrián AcevedoArquitecto por la Universidad Nacional Autónoma de México. Ha trabajado en temas de movilidad y planeación urbana en distintas ciudades de México. Es experto en movilidad no motorizada y Sistemas de Información Geográfica.
