Son muchas y muy diversas las características que distinguen al sector inmobiliario de otras actividades productivas, pero hoy solo quiere referirme a tres de ellas:
- La muy baja dependencia de recursos públicos
- El uso intensivo de capital y financiamiento y
- Un ciclo de negocios que va del mediano al largo plazo
Son tres características que además habría que valorar a partir de una premisa fundamental; el altísimo impacto que tiene el sector para el país a partir de lo que representa para la economía, el alto número de empleos que genera, el dinamismo que inyecta al mercado interno y el papel que juega en la generación de la plataforma física que define el grado de competitividad de cada ciudad, y en consecuencia, de la calidad de vida de sus habitantes.
En cuanto a la baja dependencia de recursos públicos, la realidad es contundente, se destinan aproximadamente 8,000 millones de pesos al año, que no son nada si consideramos que en ese mismo periodo el sector representa inversiones del orden de 1 billón de pesos.
Y ese poquito recurso público se hace irrelevante en lo económico, pero muy relevante en lo social, si consideramos que se usa para subsidiar la posibilidad de que la población más vulnerable tenga acceso a una vivienda.
Pero eso sí, un billón de pesos al año es un mundo de dinero, y si bien es cierto que los ladrillos han sido considerados desde siempre un destino muy seguro de inversión, también lo es que el capital se ha convertido en un destino manejado por inversionistas que son sumamente eficientes en el diseño de modalidades para captar esos recursos, pero, en consecuencia, muy exigentes porque esa capacidad de obtener recursos va de la mano de la seguridad de poder pagar el rendimiento convenido a sus inversionistas.
Vaya pues, que en el gran mercado de dinero sobran recursos; hay desarrolladores que tienen capital para desarrollar sus proyectos y sobran también esquemas que permiten que los que no lo tienen lo puedan conseguir a través de bancos, fondos de inversión privados o públicos, o en el ya muy interesante catálogo de mecanismos que trae al sector el mercado de valores.
Pero el capital es golondrino… Se retira cuando ve peligro… Y vuelve al nido cuando lo ve como el mejor lugar para quedarse.
Lo que es incuestionable son los tiempos del sector… Dicen que para un desarrollo chiquito, de digamos 50 viviendas, el tiempo que pasa del inicio de compra de un terreno a contar con todos los permisos para empezar a construir puede ser de 24 meses (y es prácticamente imposible que sea de menos tiempo aún para proyectos más pequeños).
A partir de ese momento, el tiempo que toma construir y vender va de otros 24 a 36 meses… Vaya pues, que el ciclo de negocio para este proyecto se va a 4-5 años.
Sobra decir que un proyecto de este tipo, considerando vivienda promedio en Ciudad de México, implica una inversión de más o menos 75 millones de pesos…
Con estas precisiones es fácil suponer que el único requisito verdaderamente fundamental para quienes desarrollan y para los dueños de la lana, es el mismo; CON-FIAN-ZA.
Y esta confianza se construye con reglas claras y la certeza de que no se van a estar cambiando a cada momento… Y con gobiernos eficientes y honestos.
Porque cuando la confianza falta el riesgo asociado se traduce en dos cosas; encarecimiento de los bienes que se producen y ajustes a la baja a las líneas de producción.
Y bueno… Después de hablar de lo que representa el sector para el país, es fácil suponer que la debilidad de la certidumbre tendría costos para la economía, para la construcción de competitividad y para la calidad de vida de los mexicanos.
Quizá sea tiempo de que más allá de los duelos verbales de campaña, los candidatos y sus equipos entiendan que es urgente que salgan a construir las certezas que todo sector productivo requiere para preparar el futuro.
Quizá sea bueno recordar que lo difícil no es apagar un motor, sino volverlo a encender.
