Inmobiliario

Inventario de mercado industrial mexicano registra 87.7 millones de m²

En el inventario del mercado industrial del país, la Ciudad de México se posicionó en primer lugar con una aportación del 17%

En el reporte del panorama del mercado industrial en México del 4T2021, realizado por la plataforma Datoz, se informó que México registró 87.7 millones de metros cuadrados de inventario total. Bajo esta premisa, Ciudad de México y Monterrey se posicionaron como los principales mercados con un 17% y 14% del total acumulado, respectivamente.

En materia de construcción 11 de los 21 mercados registrados por Datoz, obtuvieron aumentos porcentuales en inicios de nuevas construcciones. De este modo, Mexicali, San Luis Potosí y Hermosillo, destacaron por su desempeño.

Nuevas construcciones del mercado industrial

Sin embargo, Monterrey fue el mercado con mayor aporte de nuevas construcciones al registrar 724,046 m², seguido por CDMX con 445,052 metros cuadrados. Dichas cifras representan un récord histórico en cuanto a inicios de construcción.

En mercados como Monterrey y Mexicali, las edificaciones BTS representaron el 61% y 84%, respectivamente. Caso contrario ocurrió en Tijuana y Ciudad Juárez, donde la mayoría de sus nuevos proyectos corresponden a espacios especulativos con un 69% y 63%, respectivamente.

Sergio Mireles, analista de datoz, aseguró que pese al considerablemente aumento en materia de construcción, existen algunos motivos que detienen el potencial de las construcciones especulativas. Entre ellos se encuentra el incremento en costos de materiales de construcción, el aumento en valor de tierra urbanizada o carencia de espacios para proyectos futuros. Y finalmente, el desabasto de energía en mercados como Tijuana, Ciudad Juárez y Querétaro

Por otra parte, el dinamismo de construcción en mercados del norte son consecuencia del nearshoring y el T-Mec. Bajo esta premisa, Sergio Mireles, mencionó que, pese a que es imposible saber como exactitud que proyectos o porciones de proyectos pertenecer a una reubicación hacia México, estos se mantendrán en auge durante 2022.

“las empresas que llegan a México no anuncian que es reubicación o que cierran operación en otra región por conflictos que se relacionen a sindicatos de otros mercados. Por ende, no se puede saber con exactitud que porción de proyectos pertenecen a la reubicación.” agregó el analista de datoz.

La mayoría de las construcciones se encuentra en las regiones noreste y norponiente, que en su conjunto registran un 70% de inicios de nuevas construcciones. Esto como resultado de la fuerte actividad fronteriza.

Por su parte, Monterrey concretó un 26% en inicios de construcción de la actividad a nivel nacional, seguido por CDMX; Tijuana y Mexicali, suman un 48% de inicios de construcción.

Pese a que, en Monterrey, se obtuvo el mayor inicio de construcciones a nivel nacional, sin embargo, del total de construcciones derivado BTS es alrededor de un 61 por ciento. Debido a que la mayoría de construcciones no fueron de crecimiento, sino de proyectos a la medida, que aumentaron la absorción, pero no la oferta.

Absorción bruta acumulada en México

En absorción bruta acumulada, existe un aumento importante en múltiples mercados, sin embargo, Chihuahua y Matamoros registraron una contracción importante. Por su parte, CDMX aumentó en un 54%, seguido por Monterrey con 75%, Tijuana con 47% y Ciudad Juárez con un 44 por ciento.

En este marco, la absorción acumulada registró el mejor desempeño de los últimos 7 años, al superar los 5.8 millones de m² ocupados, principalmente por transacciones de arrendamiento. Del mismo modo, mercados como Tijuana, Reynosa, Saltillo, Monterrey, Mexicali, Guadalajara y CDMX, durante 2021 registraron cifras históricas en absorción bruta acumulada.

La absorción de espacios industriales se concentro en el noreste y norponiente del país, pese a eso el mercado con mayor actividad sigue siendo CDMX. Esto, en consecuencia, al registro del 22% de absorción bruta nacional, seguido por Monterrey con 21%, Tijuana 11%, Ciudad Juárez 8% y Mexicali 7%.  Que conjuntan un acumulado del 68% de la absorción bruta nacional.

Al 4T2021, la disponibilidad en el país fue de 4 millones 231,434 m² disponibles. Dentro del acumulado total, Monterrey y CDMX representaron el 28% de la disponibilidad total. Del mismo modo, la región del Bajío aportó con un 20%, y San Luis Potosí con un 7%

Por su parte, mercados como San Luis Potosí y Hermosillo aumentaron su tasa de disponibilidad en 4% y 46%, respectivamente. Mientras que, la disminución en la tasa de disponibilidad es resultado de la demanda histórica que mostró el país.

Incremento en precios de renta

Dentro del mercado industrial, se mostró un incremento importante en precios de salida de diversos mercados, derivado de la alta demanda y nuevas construcciones. De este modo, Tijuana registró un precio promedio de salida de 6.24 USD/ m², seguido por Nogales con 5.92 USD/ m² y CDMX con 5.81 USD el metro cuadrado.

Mientras tanto, el precio promedio de cierre en arrendamiento aumento en 13 mercados y solamente 5 presentaron una disminución. Entre los mercados que presentaron una disminución en su precio se encuentra CDMX con 5.27 USD/ m² y Nogales con 4.84 USD el metro cuadrado.

Por otro lado, la disminución año con año en los precios de promedio de cierre pueden ser resultados de diversos factores. El primero de ellos son los mercados donde la demanda es impulsada por proyectos logísticos. Y la comercialización de nuevos parques industriales.

Jackeline Valle

Becaria en Centro Urbano. Egresada de la Licenciatura en Comunicación y Cultura por la Universidad Autónoma de la Ciudad de México (UACM). Interesada en cine y la cultura. Apasionada de los deportes electrónicos y el desarrollo de medios audiovisuales.

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