El flujo de operación alcanzó los 6,411 millones de pesos, con un crecimiento de 11.2%
El director general de Fibra Uno, André El-Mann, dio a conocer que la compañía cerró 2016 con ingresos por 13,253 millones de pesos, lo que representa un incremento de 23.6% en comparación con el cierre de 2015. Mientras que en el cuarto trimestre del año pasado, los ingresos fueron de 3,532 millones de pesos, es decir, un incremento de 5.1% con respecto al tercer trimestre del mismo año.
“Durante este 2016 mantuvimos niveles de ocupación entorno al 95% para el total de la compañía, así como un margen operativo estable superior al 80%, con crecimientos consistentemente por encima de inflación en el rubro de rentas a mismas tiendas en nuestros 3 sectores”, aseguró.
En lo que respecta al flujo de operación o FFO, éste alcanzó los 6,411 millones, tuvo un crecimiento de 11.2% comparado con el cierre del 2015. El crecimiento también se registró durante el último trimestre en 6%, además el FFO por Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI) creció 4.7% durante todo el año y 5.4% respecto el tercer trimestre del 2016.
El-Mann aseguró que este incremento es importante, ya que desde inicio de 2016 dejaron de recibir alrededor de 694,000,000 anuales en rentas que provenían de Grupo BBVA Bancomer, hecho que se dio por la desocupación de 3 inmuebles, entre ellos el Centro Bancomer.
Desarrollo de Mitikah
Además, el año pasado se formalizó la coinversión con Helios, con lo que se desarrollará Mitikah a través de las transferencia del Portafolio Búfalo, en donde se excluye el centro comercial Espacio Churubusco.
También está pendiente la transferencia del portafolio Colorado que se llevará a cabo durante el primer trimestre de este año. Helios, que es administrado por Fibra Uno, comprometió una inversión de 3,800 millones para el proyecto, que hasta el momento ha fondeado 1,100 millones.
“Estimamos que este proyecto estará totalmente terminado y estabilizado en 2025. El efecto de esta coinversión comienza a verse en nuestro estado de resultados en un incremento en el nivel de derechos adicionales sobre rentas”.
Adquisiciones
El año pasado Fibra Uno adquirió Torre Cuarzo, inmueble clase AAA ubicado en el corredor Reforma, que tendrá 72,000 metros cuadrados de área bruta rentable y fue diseñado por Richard Meier.
Una vez estabilizada, se estima que generará alrededor de 317,000,000 de pesos de ingreso neto operativo, es decir, representaría un escenario conservador 3, ya que el precio promedio de este tipo de oficinas en Reforma está por encima de los 30 dólares por metro cuadrado.
“Como hemos visto en los últimos 11 trimestres, el crecimiento en rentas mismas tiendas ha sido en promedio 2.5 veces la inflación experimentada durante ese periodo. Aun así, nuestras rentas se encuentran a un descuento substancial comparado con la media del mercado, producto principalmente de la depreciación del peso frente al dólar y en menor medida de nuestra estrategia de preferir rentas en pesos en términos competitivos al momento de iniciar un contrato de arrendamiento”.
Valor de propiedades
André El-Mann explicó que las propiedades del fideicomiso aumentaron 11,266 millones, lo que equivale a 1.8 veces el flujo de operación generado, aunque no necesariamente refleja la totalidad de la apreciación en el valor de su portafolio.
“También es importante mencionar que el costo de reposición de nuestros activos, excluyendo terreno, aumentó substancialmente. El aumento en el costo de reposición necesariamente implica un aumento en el nivel de rentas a futuro”.
Agregó que si las rentas no aumentan, se frenaría la inversión hasta que los arrendamientos subieran para hacer los proyectos rentables. Esto implica que el valor de sus propiedades aumente más de lo que está asentado en sus libros para los próximos trimestres.
“Tenemos varios activos en diferentes etapas de desarrollo, que se encuentran registrados a costo y cuyo valor actual es mucho más alto que el reflejado, aumentarán considerablemente una vez que se encuentren en operación. Lo que quiero decir es que anticipamos un aumento significativo en el valor de nuestras propiedades en los siguientes trimestres”.
Finalmente, dijo que este año será complicado a los cambios económicos y políticos, así como a la volatilidad de los mercados financieros, pero la compañía está preparada para enfrentar este entorno.
“Con la experiencia de más de 40 años en el sector inmobiliario, sabemos que los ciclos vienen y van, hay que estar preparados para afrontar la turbulencia. Tenemos un balance sólido y un modelo de negocio exitoso que sin duda son nuestra ventaja competitiva más importante.
“Estamos optimistas en seguir invirtiendo en México. Existen muchas oportunidades en nuestro sector y hay mucho valor aún por realizar. Nuestro objetivo es crear valor sostenible de largo plazo y una empresa de clase mundial”, concluyó.
