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Un mercado vasto y con retos

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Juan Miguel Agudo Mille, director de Inmobiliaria 3Mil, considera necesarios los usos mixtos en los desarrollos de viviendas

El sector inmobiliario se encuentra dentro de los que enfrentan y modifican el entorno urbano, situación que no siempre agrada a los vecinos, por lo que además de esta problemática, los desarrolladores enfrentan la dificultad de la venta de espacios, tal y como comenta en entrevista para Centro Urbano, Juan Miguel Agudo Mille, director de Inmobiliaria 3 Mil.

“El vecino nos odia porque ve polvo, y las obras son sucias, pero no están pensando que van a llegar más vecinos que le van a dar más seguridad. En muchas ciudades ahí mismo se planta un árbol, se cambia el poste de luz que no servía, se mejora la banqueta con el dinero de cada promotor”, afirma el también arquitecto.

Agudo Mille comenta que los inicios de la empresa no fueron fáciles, pues aunque el grueso de su producción es vivienda de un millón de pesos, en Inmobiliaria 3 Mil ahora se concentran en el sector comercio para el cual desarrollan proyectos que en uso de suelo mixto combinan plantas bajas comerciales con locales y departamentos en la parte alta.

“Para vender arriba hay que mantener la utilidad en metros cuadrados de las partes bajas y tienes que vender”, destaca en cuanto al reto de vender espacios, aunque gracias a la perseverancia, ahora ofrecen vivienda de hasta 8 millones de pesos.

El Directivo asegura que en los últimos años han crecido 20 por ciento y van a producir 3 mil viviendas, por lo que la meta es que en dos años construirán lo que en ocho, para lo cual, destacó que el financiamiento al constructor es importantísimo.

“Si desarrollamos vivienda y centros comerciales necesitas financiamiento para construir y para que la gente compre”; no obstante, considera necesario un plan de desarrollo urbano nacional donde se incentive el financiamiento al comprador.

“Firmamos una alianza con un fondo de inversión americano que está en Los Ángeles; se llama Paladin, ellos están buscando una o dos plataformas para operar en el DF y tienen más de mil millones de dólares colocados en América en bienes raíces. Tenemos mucha chamba para este año; ya estamos viendo cerca de 6 mil metros cuadrados en comercio; ahorita tenemos mil 800”, adelanta en cuanto a su proyección internacional.

Sustentabilidad y densidad, políticas necesarias

Al referirse a la normatividad en el DF, Juan Manuel Agudo Mille menciona que cada predio, a diferencia de los municipios en el país, ya tienen uso de suelo asignado, lo cual es fácil verificar mediante internet, en donde se coloca el número oficial y aparece el uso de suelo, lo que da certeza, aunque también considera que esos usos no son acordes a la necesidad de la ciudad.

“Hay estudios de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM) que inició la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) que te dicen dónde deberías desarrollar: donde hay agua, escuelas, transporte público, y ahí es donde se da más densidad. Los técnicos lo ven muy claro, pero llegó la discusión a políticos”, quienes están trabajando en el tema desde hace dos años.

Conocedor del mercado de uso de suelo en el DF ejemplifica, ejemplifica que “en la colonia Doctores quizá el 80 por ciento de los predios te permiten hacer vivienda de 100 metros, pero el mercado puede pagar vivienda de 50 metros”.

Agudo hace énfasis en la norma que se trabaja en la ALDF no puede ser aplicable en todos los planes delegacionales, ya que “cada delegación tiene su propio plan de desarrollo urbano y luego, dentro de éstos, todavía hay programas parciales para programas muy específicos”.

Respecto a la cuestión sustentable, el Director de Inmobiliaria 3 mil, defiende la idea de repoblar la Ciudad de México. “Con eso ahorras huellas del carbono de cada casa. Si la norma dice ‘desarrolla en zonas metropolitanas; en centros urbanos, aprovecha servicios’, eso hace más sustentable el desarrollo, no tanto un calentador”.

Argumentó la gran capacidad que tiene la capital en el ramo inmobiliario, pero sólo 20 por ciento está teniendo los usos indicados para hacer viable la ciudad, la cual tiene dos picos de pisos en promedio. “Cuando empezó la ley a 6 pisos y se permitió que se hiciera la vivienda que el mercado va pidiendo, nos daríamos cuenta que estamos dejando el 80 por ciento del suelo de la ciudad. No sé cuánto es en metros, pero es un porcentaje altísimo”, refiere.

Con mayor densidad invitan a grandes empresarios que hacen tres o cuatro comercios con oficinas de 20 pisos, pero considera que no es suficiente para retomar toda una colonia y se necesita que los inmobiliarios medianos y chicos desarrollen todos los predios de 200, 300 metros, es decir, los microproyectos.

El plan ahora en lugar de normas es hacer grandes zonas, polígonos de actuación que abarquen colonias no necesariamente de una sola delegación, como ejemplo cita Santa Fe, que considera debió haberse desarrollado en la colonia Doctores, porque está en medio la ciudad.

Por último, opina que lo coyuntural en un proyecto es el flujo, ya que si en el DF sus proyectos son de 400 viviendas, entonces les cuesta mucho trabajo arrancarlo y mucho tiempo terminarlo; por ello, en Inmobiliaria 3 Mil buscan un producto que no demerite la calidad y la ubicación.

 

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Mario Vázquez Barrios

Me inicié en El Financiero haciendo reportajes; en MegaNoticias Televisión fui reportero titular; en EMedios, control de calidad; y Radio 13 Noticias me acogió como colaborador. Me gusta encontrar en las banquetas la nota, una entrevista y el inicio de un reportaje.


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