Por Jorge A. Mc Loughlin
Dentro del sector de la vivienda, levantó bastante polvareda la manifestación del propuesto Director General para el Infonavit, Lic. Juan Carlos Zentella, cuando afirmó que el Infonavit podría recuperar el papel que tuvo esta institución cuando adquiría suelo para conformar una reserva territorial destinada a desarrollar vivienda de interés social en los principales centros urbanos del país.
El problema de la expansión de la mancha urbana no es algo precisamente nuevo. Son ya varios lustros en que las ciudades se expanden cada vez más hacia la periferia para desarrollar vivienda de interés social, lo cual tiene una clara explicación en que el valor del suelo debe ser compatible con la rentabilidad esperada por cualquier desarrollador.
Desde mi punto de vista muchas veces se ha responsabilizado injustamente al Infonavit por esta expansión de la mancha urbana. Creo que la imputación es injusta pues el Infonavit otorga el crédito allá donde el derecho habiente lo solicita. Son los Municipios a mi entender, los principales responsables de esta nociva expansión junto con la falta de una eficaz coordinación a nivel nacional.
Ahora bien, nada malo veo en que desde los poderes del Estado – y recordemos que Infonavit no es una dependencia federal pero si una institución del Estado Mexicano – se adopten mecanismos que faciliten el acceso a la vivienda en zonas con los adecuados niveles de equipamiento e infraestructura, a los trabajadores afiliados de más bajos recursos.
La vocación social del futuro gobierno creo que está fuera de duda. Pueden existir dudas sobre los mecanismos que habrá de adoptar en cada área para cumplir con todas sus promesas de campaña, pero creo que nadie debería escandalizarse ni sorprenderse por manifestaciones que ponen el énfasis en diferentes programas sociales. Sin duda el acceso a la vivienda, es uno de los satisfactores más importantes al que puede aspirar todo ser humano y es lógico que el gobierno haga el mayor esfuerzo por brindar esta satisfacción no sólo a su electorado sino a toda la clase trabajadora de México.
Ahora bien, no se si el nombre es subsidio, gabela, donación, contribución o como se lo quiera llamar, pero lo cierto es que si tomamos por ejemplo los valores del suelo en la CDMX, es prácticamente imposible desarrollar vivienda para los sectores más vulnerables, sin la participación activa de los poderes del Estado.
De un reciente análisis que efectuamos sobre una muestra aleataoria de 400 créditos en el Valle de México, pudimos determinar que apenas la mitad fueron destinados a vivienda de interés social. De esta mitad, sólo 60 se otorgaron en CDMX en las Delegaciones Azcapotzalco, Iztacalco, Iztapalapa y Venustiano Carranza. Los precios de estas viviendas de “interés social”, van desde los 800 mil hasta 1,215 millones de pesos. El valor mínimo del suelo por m2 se da en Iztapalapa con $ 7,300. El promedio para las cuatro Delegaciones, es de $ 10,137.
Si comparamos estos guarismos con el estado de México, tenemos que el promedio del valor del suelo para 140 créditos es de $ 2,442, y los valores absolutos de las viviendas oscilan entre los $ 295,000 y $ 1,219,000. Este último valor se asemeja al promedio obtenido en Iztapalpa, pero la diferencia es que en Iztapalapa por ese importe se adquieren 47 m2 de un departamento en tanto en Ixtapaluca se adquieren 71 m2 sobre un terreno de 142 m2.
El valor mínimo del suelo en el Edomex se registra en Zumpango con $ 1,400 por m2. Vale decir que el valor mínimo en CDMX es cinco veces mayor que en Edomex. ¿Se puede vender en CDMX una vivienda a $ 295,000 si el suelo sobre el cual desplanta tiene un costo de $ 7,300?
La respuesta es más que evidente. Es imposible para la IP desarrollar en la CDMX este tipo de viviendas.
¿Sería un mal deal entonces que el Estado aportara tierras sobre las cuales los desarrolladores pudieran construir viviendas dignas en el sentido estricto de la palabra, o sea, con niveles de infraestructura y equipamiento adecuados.
En mi modesta opinión creo que no. Lo que sí sería un mal deal es que el Estado dejara de actuar subsidiariamente y tomara el rol que si puede cumplir la IP, cual es en este caso, la construcción de vivienda.
Jorge A. Mc Loughlin
Director General de Revisora de Avalúos S.A. de C.V.
Miembro de la Comisión Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano de COPARMEX
Miembro de la Unión Interamericana Para la Vivienda
