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La próxima frontera: acceso a vivienda con hipotecas orientadas al “mercado abierto”

Por José Luis Romero Hicks.

En el mundo, aparte de México, todo el mercado hipotecario es “abierto”. Esto es, se trata de una población que no tiene acceso a los fondos de corte mutualista que generan hipotecas exclusivas a su membresía (como es el caso en del INFONAVIT, del FOVISSSTE y el de algunos fondos de pensiones estatales).

En México, el “mercado abierto” hipotecario incluye a los asalariados en la nómina de los sectores gubernamentales de nivel estatal y municipal, a los trabajadores en nómina empresarial con ingresos adicionales no gravados fiscalmente y a los trabajadores, empleados o auto empleados, con ingresos informales. Hoy en día, el acceso al mercado hipotecario para estos millones de personas es prácticamente nulo, y no necesariamente por falta de ingresos.

México es un país con significativos niveles de informalidad laboral entre la población ocupada, que registran brechas importantes a lo largo y ancho del territorio nacional. Los niveles de informalidad van de 32.6 por ciento en Chihuahua a 73.9 por ciento en Oaxaca.

El problema de la informalidad se debe en buena medida al tamaño promedio de las empresas del país. En la Encuesta Nacional de Productividad y Competitividad de las Empresas (ENAPROCE 2017), el INEGI señala que 97 de cada 100 empresas de los sectores servicios, comercio y manufacturas tienen menos de diez empleados.

A las empresas de menos de diez empleados se les clasifica en México como “microeompresas”.

En cuanto al personal ocupado, las microempresas concentran 75 por ciento del total, seguidas de las pequeñas empresas (hasta 50 empleados) que concentran 14 por ciento, y las empresas medianas (hasta 250 empleados), que registran 11 por ciento.

El hecho de que la mayor parte de las empresas en México entre en la primera categoría, nos permite observar una condición estructural de la economía mexicana: hay muchísimas empresas que funcionan con base en un dueño y un puñado de ayudantes, los cuales muchas veces no poseen las condiciones de seguridad social que les garantice un piso mínimo en sus condiciones de vida.

Uno de los elementos de ese “piso mínimo” es la vivienda unifamiliar y de calidad. Sin embargo, una fracción importante de los hogares llegan a agruparse en una sola vivienda, lo cual demerita la calidad de vida y no siempre representa una ventaja para la educación de los hijos o para una convivencia armónica. Para la base de esta pirámide, la única opción para satisfacer sus necesidades de vivienda es la autoconstrucción tradicional (varios cientos de miles de viviendas cada año) y, en menor medida, el esfuerzo realizado por los organismos estatales de vivienda (OREVIS), los programas de la CONAVI y del FONHAPO (unas cuantas decenas de miles de viviendas cada año).

Una pregunta que conviene hacernos es si los hogares con ingresos informales son incapaces de adquirir una vivienda de calidad. La respuesta es no. Para muchas personas ocupadas en el sector informal, sus ingresos no son el problema para adquirir una casa, sino que la comprobación de los mismos no satisface los enfoques tradicionales de análisis de riesgo y nivel de utilidad esperados.

Por ejemplo, un burócrata estatal o municipal sin prestaciones de acceso a una hipoteca, un mesero cuyas propinas representan muchas veces su sueldo base de cotización, un taxista, un fotógrafo de eventos, un bolero o un pintor que trabaja por cuenta propia en su estudio, llegan a tener ingresos promedio mensuales, equivalentes o superiores a los trabajadores formales, asalariados del sector privado o del sector público federal.

El enfoque tradicional establece que los ingresos irregulares de los trabajadores informales o de patrones que trabajan por cuenta propia difícilmente proveen de elementos suficientes para determinar su elegibilidad para obtener un crédito hipotecario. Los hogares con jefes de familia con ingresos informales también son candidatos idóneos para obtener un crédito hipotecario, independientemente de la informalidad e irregularidad de sus ingresos. Este reto lleva décadas bajo estudio y ha llegado el tiempo de convocar a las instituciones públicas y privadas a que diseñen soluciones de “Estado” para resolver un problema de “Estado”: cada año se edifican más de medio millón de viviendas que no generan beneficios sociales, ni beneficios patrimoniales, a sus propietarios o poseedores. Un inmueble que no califica como garantía financiera, difícilmente constituye patrimonio. Y, lo peor, como lo dice José Antonio Meade en El México que merecemos, ¨se localizan en asentamientos incompletos, aislados y desvinculados de la movilidad urbana, y la regularización de los servicios en el futuro costará muchas veces más que si se hubiera urbanizado primero y edificado después”.

Contamos con intentos valiosos de los que hay que abrevar experiencia y de allí construir alternativas que reúnan las expectativas de todos los involucrados. Para los gobiernos federal y estatal, atender éste nicho de población de manera efectiva (económica, social y patrimonialmente), para el sector financiero, rendimientos de capital competitivos, y para las familias, viviendas de calidad a costos asequibles a su capacidad de formación patrimonial.

Sólo por recordar algunas alternativas documentadas, tenemos a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y, en su momento, al FOVI con su ¨garantía por incumplimiento del acreditado”. El FOVI garantizaba la recuperación de los créditos para adquisición y mejora de vivienda a través de un mecanismo en el que los intermediarios financieros obtenían una garantía que se hacía efectiva en caso de incumplimiento de pago por parte de los acreditados.

El monto de la garantía se calculaba con base en el saldo insoluto del crédito, compuesto por el principal e intereses ordinarios no recuperados, los gastos judiciales en que los intermediarios financieros incurrieran con motivo de la recuperación y el deterioro de la vivienda. Y, cuando el intermediario financiero recibía el inmueble como dación en pago, el FOVI cubría dicho deterioro tomando en cuenta el valor de avalúo al momento de recibirla.

Sin duda, debemos revisitar fórmulas de acceso a la vivienda con hipotecas de “mercado abierto” que atendían a más de 60 mil personas, cada año, sin incluir el nicho de trabajadores en nóminas estatales y municipales.

El hecho es que, salvo en casos aislados, no se ha encontrado la fórmula para ofrecer opciones al nicho de trabajadores formales estatales y municipales, informales o de ingresos adicionales no declarados. Los avances ya han incorporado al crecimiento histórico de empleos formales: de un nivel de 463 mil empleos generados en 2013, a 802 mil empleos generados tan solo en 2017.

Contar con mecanismos eficientes de otorgamiento de crédito es una condición esencial en una economía competitiva y exitosa. En el caso del crédito a la vivienda, la oferta no debe limitarse exclusivamente a los modelos de negocio más convencionales para los oferentes, sino que se debe seguir innovando en los mecanismos de crédito para consolidar una mayor profundización.

Al cierre de 2017, México alcanzó un 49.2 por ciento del crédito como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB) y resulta aconsejable (incluidos organismos internacionales) elevar este nivel a casi cien por ciento del PIB para mejorar el dinamismo y la productividad de la economía. Claro está, esto sin desatender criterios prudenciales de riesgo. El incremento en el crédito hipotecario que incluya al “mercado abierto” es un enorme paso en la dirección correcta, pero, ante todo, mejoraría el bienestar y el patrimonio de cientos de miles de hogares en México, cada año.

 

José Luis Romero Hicks

Coordinador de Ciencia y tecnología  por la coalición Todos por México