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La vivienda como detonador del Desarrollo Urbano Ordenado y Sustentable

POR PALOMA SILVA DE ANZORENA.

La es uno de los principales satisfactores de la sociedad, ya que es la base del patrimonio familiar y un medio de inserción social que garantiza el bienestar de la población, sin embargo, es también, un bien con propiedades diferenciadas de ubicación, características de , y disponibilidad de infraestructura y de servicios, que se traducen en viviendas con distinta calidad y por lo tanto de diferentes condiciones de habitabilidad.

Las ciudades mexicanas, sin excepción, han adoptado un modelo de crecimiento extensivo, caracterizado por una expansión descontrolada de la mancha urbana y por ser de baja densidad (26 Viv/ha) Cabe destacar que la altura promedio de las edificaciones es menor a los dos niveles, lo que ha sido provocado principalmente por los extensos desarrollos de vivienda en las periferias de las ciudades, que han triplicado el ritmo de crecimiento poblacional a lo largo de los últimos 30 años.

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Ese crecimiento explosivo colocó al Estado en una difícil situación para atender eficazmente la demanda de suelo con servicios urbanos. Quedaron rebasados la suficiencia de recursos acuíferos, la disponibilidad de suelo apto para vivienda, el potencial de infraestructura, de servicios y la capacidad de las instituciones para controlar las condiciones de seguridad y habitabilidad de la vivienda.

Entre las consecuencias de esta dinámica, se encuentran: el aumento significativo en los costos de desplazamientos de los habitantes (con sus implicaciones en el consumo de combustibles y producción de emisiones contaminantes); pérdida de zonas de recarga de acuíferos, de áreas de conservación y producción agrícola; mayores costos de urbanización y provisión de servicios que deben absorber los gobiernos locales, y por último; segregación social y económica del espacio urbano.

Por otro lado, las áreas centrales de las ciudades muestran fenómenos de deterioro económico y social, que no sólo propician la subutilización de la infraestructura urbana instalada, sino el desaprovechamiento de las mejores localizaciones de la ciudad y desvalorización del suelo.

Es a partir de este diagnóstico y de la necesidad de frenar las tendencias del crecimiento urbano, que el Gobierno de la República a través de la creación de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), y con el apoyo de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), propuso una Política Nacional de Vivienda articulada con la ciudad, donde la vivienda asociada a la infraestructura, los servicios, el equipamiento, los centros de trabajo, el comercio y otros insumos, contribuyen con la plusvalía de la vivienda y constituyen el punto de partida para la sustentabilidad del desarrollo urbano.

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Es así que en el marco de la Política Nacional de Vivienda se define el “Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales”, en el cual se establecieron los siguientes instrumentos para garantizar el uso óptimo del suelo:

• Un sistema de puntaje para el acceso al subsidio, en el que la ubicación adquiere un peso importante;
• Una jerarquización del suelo urbano a partir de criterios de consolidación urbana, disponibilidad de servicios, y empleo, para lo cual se definió un modelo geoestadístico que dio lugar a los llamados Perímetros de Contención Urbana (PCU);
• Un Registro Nacional de Reservas Territoriales (RENARET) con fines habitacionales, para conocer la cantidad de suelo urbano disponible y su ubicación.

Los resultados de estas estrategias han sido muy favorables. A lo largo de la presente administración se ha incrementado la edificación de vivienda en zonas intraurbanas o próximas al empleo y servicios. Así por ejemplo, mientras que en 2013 el 47.1% del registro de vivienda se ubicó dentro de los PCU, para 2015 dicha proporción alcanzó 79.3%. Si se consideran sólo los PCU donde se concentra el empleo (U1 y U2), la proporción se incrementó de 16.3% a 27.8%.

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En este sentido, la adquisición de suelo para construir vivienda se ha concentrado al interior de los PCU, asimismo se ha reducido notablemente la adquisición de suelo como reserva de largo plazo, reflejando que los incentivos de los desarrolladores de vivienda se han alineado a los objetivos de la política pública.

Sin duda, aún hay retos por atender en la Política Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano. Sin embargo, el Gobierno de la República está trabajando en abatir el rezago habitacional y en la provisión de servicios respecto del crecimiento del parque habitacional, generando con ello una mejor conectividad de transporte y de movilidad urbana, incluyendo temas de gestión y gobernanza metropolitana, que involucran la participación de los distintos órdenes de gobierno y el sector privado que de manera coordinada han permitido establecer objetivos y metas a corto y mediano plazo para que la vivienda se consolide como un detonador del desarrollo urbano ordenado y sustentable.

PALOMA SILVA DE ANZORENA es directora general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Fue Directora General Adjunta de Fomento y Desarrollo de Mercados de la Sociedad Hipotecaria Federal y Directora de Administración de Riesgos de la Consar.

@PalomaSilvaDeA