Hablar de vivienda en España es remitirse a los síntomas de crisis inmobiliaria en 2007, cuando los indicadores económicos registraron una caída brusca en el precio de la vivienda y escasez de créditos que fueron el contexto de la crisis económica mundial que también golpeó a México.
Las consecuencias fueron la caída drástica en la venta de casas, descenso en los precios -que variaban por región- sumados al aumento de constructoras que declararon quiebra o crisis financiera. El efecto aún se extiende hacia nuestros días, el cual aún conjuga un paro laboral sin precedentes en su población.
En el reporte trimestral dado a conocer hace unos días por la Sociedad de Tasación (ST) se detalló que el precio de la vivienda nueva y usada se mantuvo estable en los primeros meses de 2015, situándose en mil 316 euros por metro cuadrado, prácticamente igual a los mil 326 euros registrados a finales de 2014; 3.3 por ciento superior al año anterior donde se destaca que desde finales de diciembre a finales de marzo, se produjo una caída del 0.8 por ciento, la más suave registrada en un primer trimestre del año desde 2010.
Según ST, la del primer trimestre es la tercer alza consecutiva en términos interanuales en el índice general de precios, y el Índice de Confianza que elabora la firma, registra una evolución positiva al situarse en los 47,4 puntos (sobre 100), 2,9 puntos porcentuales más que en el trimestre anterior. Los más de 700 expertos que colaboran en la elaboración de dicho índice son optimistas respecto a la evolución de las ventas de vivienda habitual, se detalló.
En entrevista exclusiva desde España para Centro Urbano, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación (ST) nos habla precisamente de esas señales que registra recuperación en el mercado inmobiliario en España.
Al cuestionársele sobre las 7 evoluciones de la economía en el rubro vivienda (ventas promociones y sueldos, residencia habitual, segunda residencia, stock de vivienda en zona, precios de vivienda, y locales comerciales), señaló en cuáles podría haber despunte. “Si la recuperación económica del país se consolida, es previsible que los aspectos experimenten evolución positiva. Posiblemente destaque la compra de residencia habitual, una vez tocado fondo los precios, y con la incipiente apertura de líneas de financiación hipotecaria que hasta ahora estaban casi cerradas”.
No obstante, el especialista dijo que conviene observar prudencia en este aspecto, mientras no se advierta mejora substancial en la cantidad y calidad del empleo, que es un freno para las transacciones inmobiliarias, además de las condiciones restrictivas en concesión de créditos, aclaró.
Cuando se le preguntó si había una correlación entre crisis en el sector vivienda con la falta de desarrollo urbano –como sucede en México-, aclaró que se debió en parte a que la economía española estaba basada fundamentalmente en la construcción y el mercado inmobiliario. “La crisis inmobiliaria en España tiene sus causas principales en el crecimiento desmesurado de una oferta imposible de absorber al ritmo que se producía (por volumen y por precio), sustentada en soportes financieros más débiles de lo que se suponía. No hay que eliminar la responsabilidad que corresponde a los precios del suelo edificable, basados en planeamientos urbanísticos dispares, aunque el motivo de base fuese realmente la sobreproducción”.
El directivo explicó el sobrecalentamiento que hubo en la producción. “El ritmo de producción adecuado para una población como la española se estima en aproximadamente 250 ó 300 mil viviendas al año, pero en los momentos álgidos, la burbuja rozó las 800.000 unidades anuales”.
Sobre las expectativas para 2015 en el índice de confianza dijo que la tendencia es positiva. “Probablemente todos los factores experimenten tendencia a la mejora en mayor o menor medida. Actualmente ya son varios subíndices los que sobrepasan el nivel 50, considerado como neutral, y la tendencia es que los que no lo han superado, lo hagan en los próximos meses”.
En tanto, en el reporte se muestra que la caída interanual en vivienda usada fue todavía del 5,5 por ciento en el primer trimestre, aunque se trata de una de las más moderadas de los últimos años, donde se han llegado a registrar recortes de dos dígitos a finales de 2012 y primera mitad de 2013.
Cuestionado sobre la reanudación de obra detenida para el siguiente trimestre dijo que ya se empiezan a ver grúas nuevas en algunos enclaves, y se observa ya también la reanudación algunas obras interrumpidas.
Indicadores, con moderada alza
Enfatizó que la producción de vivienda tiende a la mejoría. “Actualmente, la producción de vivienda va en torno a 50 mil viviendas anuales, lejos de las 300 mil que se estiman como adecuadas. La entrada en el mercado español de nuevos operadores como las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimi) y los fondos de inversión internacionales, así como la gran cantidad de suelo edificable en manos de las entidades de crédito, hacen pensar que, una vez estabilizados los precios, se irá recuperando progresivamente un ritmo de construcción que durante estos últimos años ha quedado limitado prácticamente a la obra de iniciativa pública”.
Respecto al nivel de precios, Fernández-Aceytuno diferenció el fenómeno por región. “Aunque la conclusión general es que los precios han tocado fondo, este fenómeno no es uniforme en todo el territorio ni en todas las modalidades; aunque en la mayoría de las demarcaciones se observa como empiezan a repuntar ligeramente al alza”.
Diferenció el comportamiento de la vivienda nueva en el mercado. “La vivienda nueva tiene un comportamiento más variable; hay tímidos aumentos en algunas grandes poblaciones y aún se aprecian ligeras bajadas en otros territorios”.
En el reporte precisamente, se detalla que por comunidades autónomas, los datos que muestra caídas en ocho comunidades autonomías con Cantabria y Castilla y León a la cabeza (-8,8 por ciento y -5,9 por ciento respectivamente); en el lado positivo, el mayor incremento de los precios se registró en Navarra, con un aumento del 6,7 por ciento, seguida de Baleares, con un avance del 6,5 por ciento.
En el caso de la vivienda usada, seis regiones registraron variación trimestral positiva. Madrid encabezó la subida de precios con un 1,8% de variación trimestral, seguida de Baleares y Canarias, con un 0,7 por ciento.
En este segmento se confirmó también que la recuperación se está experimentando con mayor fuerza en las dos grandes ciudades españoles, con incrementos de precios en seis distritos en Barcelona y 14 en Madrid.
Finalmente, señaló que hay una evolución ligera en el mercado. “La impresión generalizada en este momento es que asistiremos a una evolución sensiblemente plana, con ligeras oscilaciones de muy poca entidad, puntuales al alza o a la baja según el momento y el lugar”.
ST Sociedad de Tasación (ST) es una empresa de capital español establecida en Madrid, independiente de cualquier entidad financiera o grupo inmobiliario; opera en el campo de valuaciones de bienes y activos inmobiliarios y cuenta con 5 direcciones territoriales, 11 delegaciones, más de 150 empleados y 50 arquitectos e ingenieros que realizan el control técnico de las tasaciones.
