¿Quién y Cómo?
Por José Antonio Díaz*
Hace unos días Gabriel Quadri publicó en El Economista su artículo “Política Urbana y de Vivienda: ¿Quién y Cómo?” en el que plantea interrogantes sobre el diseño y ejecución de programas que nos permitan atender las atinadas recomendaciones que la OCDE y el Infonavit hacen en su documento “México, Transformando la Política Urbana y el Financiamiento a la Vivienda” presentado por José Ángel Gurría el pasado 6 de diciembre.
Las recomendaciones incluyen desarrollar espacios desocupados, vincular el transporte, resolver el problema de la vivienda abandonada, desarrollar vivienda en renta y mejorar la capacidad institucional, así como la constitución de polígonos de actuación.
Dice Quadri que lo que no sabe la OCDE ni nosotros es cómo hacer todo lo anterior y quién lo haría, mencionando también que los gobiernos carecen de los elementos, atributos y mecanismos para lograrlo. En efecto, se requieren elementos y mecanismos que funcionen. Hasta ahora, se ha avanzado en propuestas concretas apoyadas por expertos en la materia a la Conavi y al Infonavit, que requieren una instrumentación exitosa.
¿Quién? ¿Cómo? pregunta Gabriel Quadri. Creo que las respuestas son las siguientes:
¿Quién?: Grupos mixtos que incluyan a empresas (inversionistas) del sector privado además de los gobiernos, instituciones gubernamentales y la sociedad civil. Estas empresas no son necesariamente desarrolladoras y desde luego no son constructoras de vivienda nueva. Son empresas cuya actividad es la regeneración urbana, así como la remodelación, ampliación y comercialización de casas abandonadas.
¿Cómo?: Con Planes Maestros de Regeneración Urbana para polígonos de actuación seleccionados que apliquen, entre otras, las recomendaciones de la OCDE, fomentando la integración comunitaria. Estos planes maestros son el sucedáneo de los instrumentos de diseño y planeación urbana que no se utilizaron en el pasado, pero que pueden ser implementados ahora como vehículo para mejorar en la medida de lo posible la capacidad de actuación institucional.
Una nueva industria
Hay que reconocer que las reglas y normas que cambió la actual administración para contener el crecimiento de las ciudades y promover la densificación urbana ya modificaron el mapa de la industria. En particular, hay que observar que hace 10 años el porcentaje del crédito del Infonavit que se dirigía a financiar la venta de vivienda nueva ascendía a 86 por ciento mientras que el año pasado ese porcentaje bajó a 46 por ciento. Los derechohabientes del Infonavit están tomando decisiones de compra incorporando la variable ubicación como no lo hicieron en los años del modelo de negocios de banco de tierra de las grandes constructoras de vivienda nueva.
El reto que tenemos ahora para promover una densificación inteligente de las ciudades y generar vivienda intraurbana se define mejor si aunque sea tarde, se aplican Planes Maestros de Regeneración Urbana que ataquen de manera sistémica los temas de infraestructura, equipamiento, transporte y seguridad, alrededor de la vivienda.
La mejor forma de empezar es en polígonos urbanos ya construidos que aunque sufrieron abandono, hoy tienen fuentes de empleo cercanas, equipamiento, transporte funcional y no están ocupados por el crimen organizado. De éstos, hay cientos en el país ubicados en las zonas de contención urbana de ciudades como Guadalajara, Ciudad Juárez, Monterrey, Tijuana, Mexicali y Puebla, por mencionar las que mayor volumen de casas abandonadas tienen, con los problemas asociados de inseguridad, vandalismo, pérdida patrimonial y baja recaudación de impuesto predial que sufren las unidades habitacionales con problemas de abandono. Me refiero a fraccionamientos de vivienda de interés social que tienen porcentajes de abandono que van de 10 por ciento a 40 por ciento que estaban lejos de todo cuando fueron construidos pero que ahora cuentan con servicios y equipamiento. Sobre todo, tienen ya comunidades de vecinos que son en la mayoría de los casos una de las razones por las que una familia decide comprar una casa en esa zona, donde tiene familiares, parientes o amigos.
Estimo que de las siete millones de casas construidas en los últimos años, al menos dos millones se encuentran en unidades habitacionales deterioradas que se construyeron entre hace cinco y 10 años y hoy son parte integral de las ciudades. Los vecinos que ahí viven se merecen la intervención de empresas que rehabiliten y reocupen las casas abandonadas (que son al menos 600 mil) y recuperar el valor de su patrimonio más importante: su casa.
La solución
La solución al problema de la vivienda abandonada no es de casas, es de regeneración urbana de polígonos enteros con un enfoque sistémico que atienda las necesidades sentidas de las comunidades que ahí viven y que se preocupan por la calidad de vida de sus hijos. El reto es de ejecución y no se va a lograr a menos que se promuevan esquemas de Participación Publico Privada que permitan detonar la inversión en una nueva industria de regeneración urbana con efectos positivos de que van desde la recuperación del valor de mercado de las casas hasta la reducción del crimen, incluyendo la generación de empleos formales en la comunidad y una derrama económica que se reparte en toda la población de la zona.
Lo anterior se puede lograr con la coordinación del Infonavit, entidades gubernamentales y municipios, con ingredientes que atraigan la inversión y el compromiso de empresas privadas que involucren a las comunidades y a la sociedad civil. Horacio Urbano nos puede ayudar a convocar a los actores del sector para buscar acciones concretas en este sentido. ¿Te animas Horacio?
*José Antonio Díaz
Fundador de Provive: Comunidades que Renacen y de la Fundación Tu+Yo.
www.provive.mx
@unionesfuerzamx
