La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), que preside Jaime González Aguadé, anunció su intención de regular a los Fibras e inició ya el proceso que ello implica, buscando, de entrada, poner límites a su deuda y a los posibles conflictos de intereses implicados en la compra de inmuebles.
Hace bien la CNBV en meter mano a estos aun muy jóvenes Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibra), que si bien, han funcionado muy bien en otros países, en México aún se encuentran en el difícil proceso de demostrar que pueden ser un vehículo de inversión rentable, pero sobre todo, confiable y válido para escenarios de largo plazo.
La regulación propuesta por la CNBV pretende poner límite a la capacidad de endeudamiento de los Fibra, algo más que oportuno si consideramos que con base en los parámetros que marcarían las nuevas disposiciones, dos de los siete Fibras que ya operan en México, Terrafina y Macquarie, estarían ya muy cerca de alcanzar su límite de endeudamiento.
Propone además, poner bajo la lupa cualquier conflicto de intereses que pueda surgir entre los operadores de cada Fibra al momento de comprar inmuebles.
O para decirlo más claro, busca matar toda tentación que pueda tener algún descarriado directivo de un Fibra, de comprar cualquier inmueble que le pongan enfrente tentado por las muy buenas comisiones que implican la compra de inmuebles -o portafolios completos de inmuebles- implícitos en la razón de ser de los Fibras.
Hace bien la CNBV en atender con toda oportunidad este tema, justo en el momento en que sus prácticas definirán si los Fibras son una oportunidad; la oportunidad de desarrollo que necesitaba el sector inmobiliario nacional; o un potencial problema de alcances difíciles de medir, en la medida en que apenas un año después de haber nacido, la figura caiga ante las tentaciones de la ambición.
Porque no hace falta una clase de historia para recordar que en gran medida, las mayores crisis financieras que han sacudido a México y el mundo, tienen como común denominador la ambición… Que se multiplica al infinito y más allá cuando se complementa con una regulación inexistente o laxa… Y con una deficiente supervisión.
Recordemos la historia de las Sofoles hipotecarias; las reventó la ambición implícita en toda su línea de producción, aunque justo es decir que lo que detonó el problema fue la absurda decisión de las autoridades financieras de desregularlas.
La falta de regulación condenó a muerte a las Sofoles al limitar su acceso a financiamiento, pero, sobre todo, al abrir la puerta a que por ambición se otorgaran créditos individuales y puentes que nunca debieron haberse autorizado.
Los Fibras son un instrumento extraordinario, pero solo en la medida en que hagan las cosas bien, basando su negocio en portafolios inmobiliarios de alta rentabilidad, minimizando su deuda, evitando riesgos innecesarios y evitando toda distorsión al momento de comprar inmuebles.
Y esto puede ser que implique establecer sanciones muy fuertes para funcionarios de Fibras que ganen comisiones al comprar inmuebles, porque esto representa un monumental conflicto de intereses, en la medida en que por ambición, se compren propiedades muy caras o con dudosa rentabilidad.
La fortaleza de los Fibras debe estar en la calidad de sus portafolios de inmuebles, lo que habla bien, por ejemplo, de Fibra Danhos, que si ya de por sí tiene un extraordinario portafolios, basado en proyectos desarrollados por su matriz, Danhos, que dirige Jorge Gamboa de Buen, quedará en una mucho mejor posición en el momento en que la firma termine los dos enormes proyectos que tiene en proceso, Toreo y Pedregal 24; un complejo de más de 500,000 metros cuadrados de usos mixtos el primero, y una torre ubicada en el corazón de una de las zonas de mayor plusvalía de la ciudad de México, el segundo.
Lo dicho, hay siete Fibras en el mercado y vienen más en camino, lo que detonará el apetito por inmuebles de alta calidad, provocando, si se hacen bien las cosas, enorme dinamismo en el sector inmobiliario y en el conjunto de la economía.
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