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Abatir costos para generar oferta de vivienda

 

Silvia Mejia Reza

 

Por Silvia Mejía Reza*

Contar con una oferta amplia de vivienda en renta es una herramienta para la sustentabilidad de una ciudad ya que le permite al ciudadano tener alternativas para vivir cerca del lugar de trabajo disminuyendo los tiempos de traslado y por lo tanto el impacto ambiental por la movilidad generada.

En México sólo el 23% de la vivienda se destina a la renta, mientras que en los países de la Unión Europea como el caso de Alemania  el 57% del parque de viviendas es de alquiler, le sigue Dinamarca y Holanda con el 46% y también hay casos como Bulgaria o Eslovaquia donde el 95% de la vivienda es de propiedad. (CECODHAS-USH-Dexia 2008)

Ahora haciendo referencia a Estados Unidos, en el estudio “The State of the Nation’s Housing 2013” se publicó que en 2011 se identifico que hay 12.1 millones de arrendatarios de ingresos muy bajos esto significa un incremento de 2.7 millones con respecto al 2007. Otra realidad en el mercado norteamericano es que la tendencia es creciente y la demanda de vivienda en renta continuara, sobre todo para la población de menos de 35 años que desean independizarse y tener una hogar propio.

Sin embargo para poder hacer frente a esta demanda, los números indican que son necesarias 300 mil viviendas anuales y tan sólo en 2011 se construyeron 130 mil unidades. Brecha que es aún más dramática si nos acotamos a la renta de vivienda para personas de muy bajos ingresos.

De acuerdo con el Urban Land Institute, ULI en su más reciente estudio Bending the Cost Curve, Solutions to expand the supply of Affordable rentals son muchas las variables que repercuten en la generación de una oferta para la vivienda accesible, entre regulaciones, políticas y procedimientos. Los costos del desarrollo de vivienda los determinan factores como el precio del suelo, el diseño, los códigos de construcción, los retrasos en el proceso de construcción, los costos operativos y el sistema financiero.

Incluso, en ocasiones los subsidios y los financiamientos para esta vivienda no son suficientes para abatir los costos que se suman por los servicios y equipamientos que el desarrollador debe incluir en el proyecto para generar oportunidades para los residentes e incrementar su calidad de vida.

El mercado inmobiliario estadounidenses atraviesa un periodo complejo, donde el gobierno no puede apoyar con financiamiento y hay una creciente necesidad de vivienda. El estudio del ULI hace un análisis de las posibles variables que se pueden regular para abatir costos y hacer posible el desarrollo de vivienda en renta con el uso eficiente de los escasos recursos públicos disponibles.

El estudio tuvo como principal objetivo examinar las variables que repercutían en el costo para el desarrollo de vivienda en renta accesible para familias de bajos ingresos y sus posibles soluciones. Se investigaron 10 ciudades: Chicago, Denver, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco, Boston, Houston, Minneapolis, Pittsburg y Seattle, llegando a seis categorías con sus respectivas recomendaciones.

Los hallazgos clave incluyen la necesidad de ser más eficientes en el proceso, sistematizando y permitiendo que el desarrollo del proyecto no se obstaculice y encuentre facilidad en su ejecución. Las autoridades pueden ser una importante fuente de aportación al eliminar barreras para agilizar la autorización de los proyectos permitiendo la innovación en el diseño y la construcción.

En cuanto al financiamiento se menciona la necesidad de mejorar los incentivos con la alineación de los tres ordenes de gobierno: federal, estatal y local, la creación de nuevos esquemas de financiamiento y flexibilidad con las fuentes de financiamiento existentes.

Conavi realizó un ejercicio similar con apoyo de los Orevis en 2012, donde se identificaron los costos indirectos que inciden en el precio de la vivienda a nivel nacional. Se analizaron cuatro etapas, adquisición del suelo, fraccionamiento y urbanización, edificación y titulación de la vivienda. Se recomendó la posibilidad de reducir impuestos en algunos conceptos que implican mayores cargas fiscales.

Es alentador saber que Infonavit ya cuenta con un programa piloto de Vivienda en Renta, habrá que esperar los resultados. Sin embargo autoridades y organismos de vivienda podrían trabajar en algunas de las recomendaciones del ULI para abatir costos y generar mayor oferta.

*Mtra. en Arquitectura y Urbanismo